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北洼路住宅楼项目 项 目 建 议 书 （代可行性研究报告） 二零零一年十二月 目 录 项目概况 项目建设规划 项目建设条件 市场分析 原材料消耗估算与供应 环境保护问题 消防.安全.节能. 项目建设进度 投资估算与资金来源 简单财务评价 结 论 第一章 项 目 概 况 项目背景 北京市政四建设工程有限责任公司在北洼路有一生产生活基地，早已闲置不用，多年来由于疏于管理，致使用地范围内住户租用混乱，私搭乱建严重，市政四公司一直想对该地块进行改造，一则可以盘活固定资产，获取收益，卸除企业包袱，充分发挥该宗地块的土地资源优势，二则改善用地范围内合理住户的居住条件和周边居住生活环境，但由于规划、资金、招商等困难未能实施。 北京万森房地产开发公司与北京市政四建设工程公司本着互惠互利的原则，经过友好协商，就市政四建设工程公司北洼路生产生活基地的改造建设达成协议，万森房地产开发公司以1700万元取得该块用地的开发权，市政四建设工程公司按有关政策安置用地范围内住户，并在协议规定的时间内将房屋腾空。此协议已取得市政四建设工程公司上级单位北京市市政工程总公司的批准。 北京市建房房地产开发公司曾成功地完成了马家堡洋桥地区旧城改造项目和永外革新里小区的开发建设，北京市万森房地产开发公司为加快北洼路住宅楼的开发建设进程，决定与北京市建房房地产开发公司共同开发建设此项目，该项目已取得北京市计委、北京市建委京计投资字[2001]704号文批准立项。目前该项目的规划设计及拆迁安置工作已经完成，建设用地范围内已达到三通一平，建筑面积调整至28628平方米。 按照双方所签有关协议，北京万森房地产开发公司负责项目的前期规划审批和拆迁安置工作，并有负责使建设用地达到三通一平，就目前项目建设进度而言，北京万森房地产开发公司已经完成了其负责的相关工作及义务，并取得了相应的利益。由于本项目的建筑面积有了较大调整，增大了总投资额度，对项目的经营运作提出了更高的要求，合作双方经过友好协商，均认为由北京市建房房地产开发公司独立进行北洼路住宅楼项目的开发建设对整个项目的经营运作更为有利，同时北京万森房地产开发公司也出于公司全局利益考虑，决定不再对该项目继续投入，双方已就此事达成一致，并签订了有关协议。根据协议，在保证北京市政四建设公司取得1700万元拆迁补偿费利益的前提下，北洼路住宅楼后期阶段的开发建设工作及资金筹措全部由北京市建房房地产开发公司负责。 就此编制项目建议书（代可行性研究报告），报市计委审批。 二、项目概况： 1.项目名称：北洼路住宅楼 2.项目主办单位： 北京市建房房地产开发公司 3.建设地点： 本项目位于北京海淀区紫竹桥西紫竹花园南侧160米处北洼路车道沟小区 内。该地块为市规划局在1982年10月21日（82）建地市字344号文批准调换给市政四公司7000平方米用地。西起总政军乐团锅炉房，东至北京化工大学西校址，北起总政军乐团平房，南接北洼路小学。具体占地范围以市规划局审定方案为准。 4.建筑规模及建筑内容： 本项目总建筑面积约为28628平方米，建设内容为住宅。 5.项目总投资估算： 本项目总投资约为8000万元人民币。全部建设投资由北京市建房房地产开发公司共同筹措解决。 6.项目建设期： 本项目建设周期约为一年半。拟2002年中旬动工，整体规划，整体开发，力争2003年底全部竣工入住。 第二章 项目建设规划 一、规划方案： 占地面积：7000平方米； 其中：代征城市公共道路用地：1800平方米 建筑规模：28628平方米； 其中：地上：23012平方米，地下：5616平方米； 建设性质：住宅及配套设施，12-16层L型板式或长型塔式住宅楼 建筑控制高度：45米 5.建筑间距：建筑之间满足《北京市生活居住建筑间距暂行规定》和消防规范的有关要求； 6.绿化率： 不低于30%； 规划设计原则： 规划目标 充分利用该地块优越的人文、地理环境，将北洼路住宅楼建设成为居住舒适、环境优美、品质高档的住宅项目；规划设计从内在品质和外在形象两方面入手，在建筑设施上将尽力采用国际标准现代化先进设施；在建筑材料上将采用新材料和新技术，体现新世纪的建筑物水平，体现现代化建筑风貌。 交通规划 人车入口分流，互不干扰，既能充分展现项目形象，又便于分别管理。 为保证业主居住环境优美、宁静与安全，本项目仅在地面设少数访客临时车位，住户停车除极少数私家车库外，全部设为地下车库，所有住户电梯均可直达地下车库，从而大减少了小区内的地面车流量，而且可避免对内部居住环境的干扰。 住宅设计 小区定位为高尚住宅，户型多变，并有跃层、错层等多种形式。单位面积从90～300平米不等，以100～150平米为主。 在单体设计及居室内部结构上，将处处体现以人为本的精神，最大限度的满足