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2012年瑞丽市房地产市场调查报告 报 告 一、瑞丽城市发展状况 （一）瑞丽市基本情况 （二）瑞丽市人口情况 （三）瑞丽市经济发展情况 （四）小结 二、瑞丽房地产市场情况 （一）房地产市场发展情况 （二）瑞丽城市规划 （三）瑞丽土地市场情况 （四）市场在（将）售项目 （五）个案研究 （六）小结 三、瑞丽市房地产市场分析 （一）业态分析 （二）物业分析 （三）价格分析 （四）客户分析 （五）户型分析 （六）小结 目 录 一、瑞丽城市发展状况 （一）瑞丽市基本情况 瑞丽地处云南西部，德宏州西南部。是 320 国道终点， 昆瑞公路与中印公路（史迪威公路）的交汇处。其东连芒 市，北接陇川，西北、西南、东南三面与缅甸山水相连， 村寨向望。在这里，瑞丽与缅甸木姐共同构成 1 坝（勐卯 坝）， 2 国， 3 省邦（云南省、克钦邦、掸邦）， 4 区（瑞 丽经济合作区、姐告边境贸易区、畹町经济开发区、畹町 合作区）， 5 座城市（瑞丽、畹町、木姐、南坎、九谷） 的边境地理特色。瑞丽全市总面积 1020 平方公里。 瑞丽城区距缅甸国家级口岸木姐 41.5 公里，距缅甸旅游 城市南坎 32 公里，距缅甸水陆码头八莫 138 公里，距缅甸 首都仰光 981 公里。 中缅油气管线、泛亚铁路大瑞段、杭瑞高速龙瑞段 等国 家战略工程建设如火如荼，瑞丽作为云南面向西南开放桥 头堡的最重要门户地位更加凸显。 瑞丽拥有 2 个国家级口岸，是中国对缅贸易最重要的口岸城市和国人赴缅旅游最主要的集散地，缅玉、珠宝、红木等特色产品贸易异常繁荣。 ( 二 ) 瑞丽市人口规模 2010 全国第六次全国人口普查，瑞丽市常住总人口 180627 人，其中农业人口 870803 人，城镇人口 93624 人。户籍人口仅为 12 万左右，外地人口约为 6 万左右并绝大部分在瑞丽及姐告经商或就业。另有日均 2 万多的外地流动人口（包括在瑞缅甸华人华侨、缅籍经商打工人员 ）。 瑞丽为人口净增长城市，自然人口出生率较高，几乎无外出打工人员，外来人口数量逐年增长态势明显。 （三）瑞丽市经济发展情况 2011 年城乡居民收入不断增长。城镇居民人均可支配收入 16700 元，增长 11.8% ； 农民人均纯收入 4820 元，增长 14.3% 。 根据人均 GDP 与房地产发展的关系模型，瑞丽房地产市场步入了快速发展期 ; 人均收入增长迅速，储蓄增长明显高于消费支出，民间资本充裕，藏富于民现象典型，投资需求潜力巨大。 瑞丽 2011 年全年实现生产总值 35.2 亿元，比上年增长 16.6% ，高于全州水平 1.1 个百分点。其中，第一生产总值 6.9 亿元，增长 9.1% ，第二产业增加值 7.2 亿元，增长 16% ，第三产业增加值 21.1 亿元，增长 19.3% 。 2011 年口岸贸易进出口总额 17.46 亿美元（约合人民币 110 亿元），增长 33.8% 。全社会固定资 产投资总额 40.1 亿元，增长 35% 。财政总收入 17.02 亿元；财政一般预算收入 5.12 亿元，增长 37.3% 。实现社会消费品零售总额 18.41 亿元，增长 21% 。 第三产业占 比较大，商贸业发达、个体老板多、客户结构呈哑铃形分布，高端消费力强。 发达的特色商贸业和丰富的旅游资源引来大量的外来人口，外来人口房产置业需求旺盛且呈增长态势。 小结： 瑞丽市作为国家“开发开放试验区”、云南省“建设面向西南开放的桥头堡”最重要门户、国家新能源通道关键节点和中缅贸易最大口岸，城市在 国家 战略层面的重要性日益凸显，国家、省、州必然更加重视和关注，给予瑞丽多方面政策支持。 珠宝、红木等特色商贸，民族风情、入缅观光等特色旅游，极大的促进了瑞丽第三产业的发展。 瑞丽经济的高速发展，吸引的大批外来人员，不仅满足了经济发展的需要，创造了大量的财富，而且提升了 瑞 丽城市人口整体素质，带来了许多新的理念，尤其是 新 型的投资、居住理念。瑞丽城市建设和房地产业在加速发展的同时，也定然迈上新的台阶。 二、瑞丽房地产市场情况 （一）房地产市场发展情况