云南50亩地产营销概念86P.pptVIP

区域市场状况界定小结 市场格局 价格走势 产品形态 以板块为区域，目前供盘大多位于滇池板块及关南板块区域，且此两个板块目前热度较高； 呈现出两头大，中间小的价格形态，十里长街以北靠近市区，价位均较高。滇池板块区域有自然资源优势，因此价位较高； 区域产品形态丰富，但居住型产品功能较为单一，同时产品同质化较为严重，另外自十里长街以北的居住型物业来说，产品创新度较低； 区域二手房分析 1、基地区域由于开发力度较小，因此二手中介数量较少。但基地周边3公里内 拥有近50家二手房中介，足以证明二手房成交的热度； 2、研究二手房的情况有助于我们对新项目把握； 3、二手房与项目相比，有绝对现房优势和低价优势，是项目的重要竞争对手； 二手房区域分布 滇池板块区域 官南板块区域 二手房集中的区域分别为官南板块与滇池板块，这两个区域共聚集了近3年建设的共20多个二手房供应源； 区域市场状况界定 —— 二手房分析小结 1、主要以三房为主，面积多在100 ㎡～140 ㎡； 2、户型设计同质化严重，并相对落后，但较实用， 3、二手房的销售均价约3500元/㎡； 4、基地区域三级市场发展较为滞后，但是紧邻项目板块的官南 板快租赁房市比较火暴，租金约为10元/㎡ ； 5、对产品定位与营销策略有重要的指向作用； 区域市场状况界定 —— 区域购房客户分析 1、年龄结构统计 2、居住区域统计 3、购房目的统计 4、影响片区房因素统计 多次换房客户为区域主要客户群体 南市区地原客户为购房中坚力量 居家型客户数量远大于投资客户 南市区客户对性价比的重视程度很高 区域市场状况界定—置业客户走势分析 滇池板块区域 官南板块区域 来自南市区的置业客户群体，被聚集在两大板块的在售项目和二手房源严重分流，剩余可以流向项目区域的客户已极为有限； 客户走势示意 市场研究小结 ——宏观市场界定—— 市场均价趋于平稳，客户置业 理性不断增强； 金融政策抑制市场购房需求； —区域市场状况界定— 市场格局分区明显，并且影响到价格构成和产品构成； 二手房源交易量较大，对客户形成蚕食之势； 区域置业客户置业特性明显； 购房难度增加，客户置业将更加谨慎； 锁定市场地位，量身制订市场战略 项目需要寻找真正可以打动客户的东西 市场区域性及趋同性较强，客户争夺仍然激烈 【 竞争研究 】 □ 区域竞争对手界定 区域竞争对手定义 什么是我们的竞争对手？ 仅是基地区域附近的项目吗？ 基地附近基本无新生在售项目 我们没有竞争对手吗？ 竞争对手一：（基地附近的在售项目） 毋庸置疑——处在家门口，数量极少，但是我们的直接竞争对手； 竞争对手二：（官南板块和部分滇池板块的在售项目） 和项目为邻居区域，并且板块成熟度较高，板块热度是在大范围内吸引客户的直接原因； × JZDS竞争对手一 —— 基地附近在售项目 无直接劣势 大社区、品牌优势明显 小高层 中林华都 无直接劣势 大社区，大景观，居住享受度高 别墅/洋房 世纪半岛 与本案相比的劣势 与本案相比的优势 物业类型 楼盘名称 上 市 楼 盘 无直接劣势 开发商的品牌优势， 大社区，大景观 品牌开发商产品以多层为主； 畅园 与本案相比的劣势 与本案相比的优势 物业类型 项目名称 即 将 上 市 项 目 无直接劣势 生活配套齐全、交通便利 小高层/花园洋房 假日湾 无直接劣势 周边社区相对成熟、交通便利 多层 别样院景 无直接劣势 生活配套齐全、交通便利 小高层/多层 水映长岛 与本案相比的劣势 与本案相比的优势 物业类型 楼盘名称 上 市 楼 盘 可能上市时间较晚 拥有较好的自然资源 和周边配套资源 未知 春城路 024号地块 与本案相比的劣势 与本案相比的优势 物业类型 项目名称 即 将 上 市 项 目 JZDS竞争对手二 —— 官南板块在售项目 JZDS竞争对手三 —— 滇池板块在售项目 无直接劣势 区位较近，景观完善 小高层 滇池领秀 区位较远 大社区，大景观 洋房/别墅 采莲郡 无直接劣势 （集资房）拿出房源价格较低 小高层 海康温泉花园 与本案相比的劣势 与本案相比的优势 物业类型 楼盘名称 上 市 楼 盘 无直接劣势 集资房 多层 颐庆园 无直接劣势 地段优势明显 小高层 良黎地产 近邻南二环，噪音！ 品牌开发商，地段优势明显 高层 盛高大城 无直接劣势 产品优势，以多层为主 多层 金岸春天 与本案相比的劣势 与本案相比的优势 物业类型 楼盘名称 即 将 上 市 楼 盘 区域产品竞争走向（主力户型） 140㎡ 130㎡ 120㎡ 100㎡ 90㎡ 80㎡ 70㎡ 世纪半岛 中林华都 水映长岛 别样院景 采莲郡 假日湾 滇池领秀 90㎡-120㎡的产品供盘量不足， 基本处于市场空白状态； 区域楼盘主力户型面积