君地尊园场篇.pptVIP

演讲结束！ 工业园区 狮山路板块 胥江 板块 ——项目竞争板块锁定 以项目同价位的竞争楼盘寻找，可以看出这些楼盘主要集中在四个区域： 1、新区狮山路 2、胥江板块 3、工业园区 4、木渎板块 竹园路板块 直接竞争板块 木渎板块 辅助竞争板块 与狮山板块间竞争 随着新区核心狮山路板块住宅开发 已尽,竹园路住宅开发活跃.由于商 业繁华所致，从长远来看竹园路要 比狮山路更加具有生活的氛围，适 合形成一个高品质居住区。 与工业园区间竞争 苏州城市从“一体两翼”的格局到目前 四周扩张的蓝图，就注定了新区和园 区间的竞争，新区成熟商业的环境与 园区科学合理的规划，买新区和园区 则成为了购房者重要考量板块。 与木渎板块间竞争 木渎板块与竹园路板块相邻，从城 市发展面看竹园路区位优势明显， 但木渎悠久的人文及生态环境，近 年住宅市场在档次上提升速度较快， 不乏一些高品质楼盘的涌出，形成 竹园路未来最近，最大的竞争对手。 与胥江路板块间竞争 胥江路板块处于新区与沧浪区的结 合处，属于旧城改造内兴起的小生 活组团，万科今年的进入，无疑会 带动周边楼盘的品质及价格的拉动， 成为本板块市区客户的拦截点。 项目所面临 的竞争对手 ——项目竞争板块对比 可以看出，项目所在板块客户分流的迹象已经很明显 通过竹园路和几个竞争板块的对比，对于地段来说项目并不占优势。这样本案就必须要打产品仗，我们对本案的初步认知，项目具备着可塑造豪宅的品质条件，是对抗与竞争对手最锋利的刃器； 项目所在板块内楼盘 白领生活馆、灏景天下、阳光假日 其他板块同价楼盘： 玲珑湾、高尔夫花园、胥江花园等 狮山路板块同价楼盘： 恒道清水园、国际公馆、保利雅苑 新区高档楼盘： 吴宫丽都、锦昌苑 园区高端楼盘： 中海湖滨一号、伊顿小镇 这才是我们的参照物 让品质拉开我们之间的距离 本案 本案 项目竞争板的对比较 狮山路高档楼盘 品质相同,价格低优势 竹园路板块楼盘 品质优势 新区其他同价楼盘 品质优势 苏州外围高档楼盘 地段和前景优势 品质和配套优势 园区湖东同价楼盘 市区同价楼盘 品质优势，区域价值 苏州市高档楼盘 品质相同,价格低优势 【 新区高端住宅客户需求的影响 】 新区高档楼盘客户群体来源？他们是谁？ 先看合美新区操作的吴宫丽都、锦华苑的客户情况 确立新区高档住宅客户群体购房考量因素，以及不同户型不同购买群体特征 客户抽查说明： 1、已成交客户分析中，例举锦昌苑176人和吴宫丽都437人，共613人。 2、在购房考量因素中，例举锦昌苑和吴宫丽都，共1016人。 ——新区高档住宅户群体 我们将吴宫丽都和锦昌苑已成交客户进行了综合分析，基本得出了新区高档住宅的客户群体。其来源比较广泛，新区周边的高端人群，占31%。在新区工作的台干及外藉企业中的管理层占了30%，其他区域的客户分流，占了3成以上。购房年龄集中在31-45岁间，正是苏州财富的新生力军，事业稳定，家庭成熟。他们IT界和制造业企业中的管理者。 ——新区高端住宅客户购房考量因素 购买新区高端住宅的客户其考量因素依次排列为: 居住品质→ 产品品质→ 价格→户型→面积→品牌信誉→地段→ 物业服务 从吴宫丽都楼盘客户考量因素看,地段和价格已经不再是高端客户的主导因素了,而目前则是购房者最为关注点,同时产品自身规划中更加注重了,主要体现在居住品质、户型、面积上。 ——新区高端楼盘不同的户型购买人群特征 一室二厅二卫 65㎡ 新苏州人和新区为主、 上海的投资客也较多 来源 投资型：投资单身公寓 风 险低、回报高 居住型：刚工作不久，贷 款买房用作结婚 购房动机 分布广泛，及 职业 居住少，投资多 置业目的 25-30岁（居住型） 35-55岁（投资型） 年龄 二室（小三房） 二厅二卫120㎡ 大部分为新区及市区客户，少量的上海投资客 来源 多数是父母给儿子买房或儿子给父母购房改善条件 购房动机 高薪的行业及各企业的中上层管理者为主 职业 居住多，投资少 置业目的 31-55岁 年龄 三室二厅二卫 140-171㎡ 来源广泛，主要以新区，其次为市区、园区人士 来源 不满足于过去的生活环境和住所，有追求更高层次生活环境和更高档次住宅这的需求 购房动机 基本上以各企业的金领、高层管理者或者企业负责人为主 （台干较多） 职业 自住 置业目的 35-45岁 年龄 四室二厅二卫182㎡ 范围广泛 来源 台湾家庭成员较多，一般都有2个或2个以上的孩子，同时又有足够的经济承受力，4房对他们来说是较为合适的 购房动机 新区外企管理层（台企或外企高级管理人员）居多，次之为本地私营业主、高级公务员 职业 自住 置业目的 40-50岁 年龄 —— 客户价值决定