房地产产品定位实用技巧(兰花.pptVIP

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房地产产品定位实用技巧(兰花

Confidentiality/date line: 13pt Arial Regular, white Maximum length: 1 line Information separated by vertical strokes, with two spaces on either side Disclaimer information may also be appear in this area. Place flush left, aligned at bottom, 8-10pt Arial Regular, white Indications in green = Live content Indications in white = Edit in master Indications in blue = Locked elements Indications in black = Optional elements Copyright: 10pt Arial Regular, white 房地产产品定位的实用技巧 尊地地产策划中心 祝兰花 2008年 2月 例如在深圳市有块占地面积为10000平方米的住宅用地,分别由不同的人进行产品定位: 有的人可能会尽量节约和控制一楼覆盖面积,或采用底层开放设计,塑造单栋或少数几栋高层建筑,以创造高层空间价值; 有的人可能会将可建的总建筑面积用于低矮楼层(例如一、二楼),规划矮胖型建筑物,一方面把握临街店面商业价值,一方面节省建设成本; 有的人可能规划数栋建筑,高矮参差,既能丰富造型,又能视栋别用途作弹性规划。 产品定位的最终结果势必在每块土地上产生或高或低、或胖或瘦、或单栋或多栋的建筑物,而容积率的利用,就是指如何将每块土地总的可建建筑面积利用到极致。 容积率配置技巧 容积率配置技巧 一、空间价值与容积率利用的关系 商业气息浓厚的区域,底层(1~4层)建筑面积的价值可能数倍于高楼层的价值,因此总可建建筑面积应尽量分配于低楼层;反之,商业气息弱的区域,则可以考虑向高楼层建筑靠近,而底层有时为了提高高楼层的附加值则架空用来做成园林绿化的一部分。 原则和配置技巧 容积率配置技巧 二、建筑成本与容积率利用方的关系 越是高耸(特别是建筑高度超过100米)或造型特殊的建筑,其建筑成本愈高,因此要权衡所增加的成本及可能创造的空间价值,以决定最佳容积率利用原则。 原则和配置技巧 容积率配置技巧 三、建筑工期与容积率利用方式的关系 两栋10层的建筑与单栋20层的建筑,前者的施工期将比后者节省许多,而项目建筑工期将直接影响投资回收的速度及营运的风险。 原则和配置技巧 容积率配置技巧 四、市场接受度与容积率利用方式的关系 在高楼层建筑接受意愿不高的城市或区域,若考虑作高层建筑的规划,就要审慎评估市场风险。 原则和配置技巧 容积率配置技巧 五、周边建筑物状况与容积率利用方式的关系 如项目处于一片低矮建筑物区域,则可考虑向高层建筑发展,成为此区域的标志性建筑物;或向中层发展,在高度上暂领风骚;但也不排除同样规划低矮的建筑,以从众随俗。考虑了以上各种主、客观限制条件及特定目的后,最后才进行容积率的分配,以使容积率能作最充分、合理的利用! 原则和配置技巧 公共设施定位技巧 一般购房者的观念,总希望所购买的房子有着较高的使用率(得房率),其公共设施所占的比例愈低愈好,因为公共设施常被认为是虚的,徒有而无益。 就产品定位者而言,要认清许多公共设施之所以难被购房者接受,是由于设施本身不实惠,或由于设施真正的价值没有通过适当的方法让购房者充分了解,所以除了法定必要设施,需要运用规划力求经济实惠以外,还需要明确辨别下列几种公共设施的功能及效益,才能针对个案性质作合理定位。 一味追求高使用率好吗? 公共设施定位技巧 一、具有保值效果的公共设施 例如宽敞的门厅、走道等,这些设施的积极功能在于确保不动产的价值及未来的增值潜力。尤其对于使用频率高、使用人数多的办公室、商场或小套房等产品,这种公共设施尤其重要。 考虑功能效果 公共设施定位技巧 二、具有实用性质的公共设施 例如停车位、健身房、游泳池,或公共娱乐场所等。这类公共设施的实惠在于它的公共性,例如任何个人想拥有一个私人游泳池都是奢侈的事,但是通过公共设施的分摊,却使整幢建筑或整个社区的住户都能长期经济地拥有及使用游泳池。 考虑功能需求性 公共设施定位技巧 三、具有收益机会的公共设施 地下室的商业空间、停车位、会所或其他可供业主或外

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