瑞湾商务心二期项目可行性研究报告.doc

瑞湾商务中心二期 开发可行性研究报告 前言一、目的天津瑞湾国际商务中心有限公司在对开发经营环境进行详细分析的基础上，结合所处的区位环境，对。、报告编制依据《天津市城市总体规划（-2020年）》《天津市城市总体规划（1996-2010年）》国家建设部及市颁布的与房地产相关法律与政策市2002-2005年统计年鉴现场勘察和实地调研所得资料 项目投资分析各种费率依据政府相关文件 天津市房管局交易统计数据  区域篇 一、区域简介 滨海新区 滨海新区地处于天津市中心区的东面，濒临渤海、海河流域下游，陆域面积2270平方公里，海域面积3000平方公里。紧紧依托北京、天津两大直辖市，拥有中国最大的人工港、最具潜力的消费市场和最完善的城市配套设施。 重点规划建设的350平方公里，包括：三个功能区：天津港、开发区、保税区全部；三个行政区：塘沽区、汉沽区、大港区城区部分；海河下游冶金工业区：东丽区无瑕街、津南区葛沽镇。目前新区常住人口160万人。 滨海新区雄踞环渤海经济圈的核心位置，与日本和朝鲜半岛隔海相望，直接面向东北亚和迅速崛起的亚太经济圈，置身于世界经济的整体之中，拥有无限的发展机遇。滨海新区自然资源丰富，有大量开发成本低廉的荒地和滩涂，具有丰富的石油、天然气、原盐、地势、海洋资源等，同时拥有雄厚的工业基础，是国内外公认的发展现代化工业的理想区域。 塘沽区 塘沽是距北京最近的海滨城区，东临渤海，北接京津塘高速公路，背倚三北，是京津城市带和环渤海城市带的交汇点。塘沽区距天津市中心45公里，距北京160公里，素有京畿门户之称。总面积859平方公里，常驻人口56万人，连同外来人口达70余万。辖13个街道办事处、8个乡。 二、区域经济 由于部分区域2006年统计公报未公布，因此，此次经济指标数据来源于2005年各区域统计公报。 （1）经济总量? 经济平稳较快增长，主要指标达到或超过预期目标。2005年度地区生产总值完成368.09亿元，按可比价格计算，比上年增长32.6%，固定资产投资194.76亿元，增长19.1%。社会消费品零售总额89.49亿元，增长19.6%。实际直接利用外资0.79亿美元，增长31.5%。城市居民人均报酬32675元，增长14.9%。 （2）产业结构 2005年末第一产业完成2.12亿元，增长9.2%。第二产业是推动塘沽区经济快速增长的主要力量，完成263.26亿元，增长46.3%。第三产业完成102.71亿元，增长7.6%。三次产业比重分别为1%、71%和28%，第二产业比重比上年提高9个百分点。? 第三产业年完成额示意图 产业结构比重示意图 03年 04年 05年 通过产业结构分析表明，第二产业为本地的主要经济支持，并且有继续增速发展的趋势，第三产业的发展滞后于第二产业的发展。 04年第三产业构成行业比重示意图 05年第三产业构成行业比重示意图 通过对04年、05年第三产业主要构成行业比重的纵向比较，我们不难看出三大行业增长点，即住宿和餐饮业05年较04年增长6％，房地产业增长5％，交通运输、仓储和邮政业增长4％。这三大行业在第三产业中比重的增长对金融业长足的发展起到了积极作用，综合考虑滨海新区发展规划和国家金融政策支持等因素影响，我们预计，今后该区域内金融业的发展较为乐观。 （3）贸易企业销售收入? 贸易企业销售收入加速增长。2005年贸易企业销售收入完成64.86亿元，比上年增长39.5%。 贸易企业销售收入示意图 贸易企业销售收入增长迅速表明港口为中心的相关商务类活动将更加活跃，这为相关房地产市场的发展奠定了潜在基础。 （5）社会销售品零售额 市场购销趋于活跃。商业设施建设继续保持快速发展。2005年社会消费品零售总额89.49亿元，比上年增长19.6%。? 社会销售品零售额示意图 （6）从业人员人均报酬 从业人员人均报酬连年增长。2005年从业人员人均劳动报酬32675元，比上年增长14.9%。 从业人员人均报酬示意图 综述：通过对塘沽区03年、04年、05年各项经济指标的纵向比较，总体经济加速增长、产业结构不断优化、社会消费品零售总额平稳上升、人均收入连年增加，塘沽区作为滨海地区的核心区，在“滨海新区”大的政策背景下，各项经济指标均处于发力增长期。 滨海新区快速发展的同时，一些结构性差异却在浮现。主要以工业为主，服务业相对不发达。与上海浦东作比较。滨海新区三产业GDP的比重，而浦东新区的比重50%以上。而工业产值两地相差无几，相比之下滨海新区的滨海新区拥有优越的地理位置、丰富的自然资源、不断完善的基础设施以及充足的劳动力资源供给。并且具有外向型和重化