竞争环境与机会.docVIP

竞争环境及对手 竞争环境 竞争对手 市场机会分析 项目面临的障碍 市场机会9.9%，比上年同期回落2.3个百分点，三季度GDP增速为9%，连续5个季度回落，而且是加速回落，经济实际上已经是硬着路。这种情况未来1-2中国经济将会持续低迷。 对比深圳市场在97东南亚金融危机的影响，1997年，亚洲金融风暴爆发，全球经济均受到严重影响，而中国经济在经过1995年和1996年的“软着陆”，也进入一个平稳发展期，深圳写字楼市场一方面受宏观经济环境的影响，同时更由于前期开发过热，存量压力大，迅速进入一个淡静期，租金从最高的35美元每平米降低到2000年15美元每平米的低谷，直到2001中国入世，才深圳写字楼市场才进入恢复期，2003年投资达到历年的高峰，租金才恢复到原先的水平。 从危机开始到低谷花了4年的时间，恢复期花了3年。 本次次贷危机危害 1、出口增长可能放缓。2、货币政策面临两难抉择。3、国际收支不平衡可能加剧。4、人民币升值预期可能加大。5、境外投资风险加大。预估将比东南亚危机危害更大。对房地产的影响，银行开始缩紧银根，导致开始无法贷款，资金链断裂，众多项目被迫停工，未来2-3年内供应量将达到最低谷 而购房者处于观望的状态，短期之内难以改变，投资市场受到压抑。 目前贵港市民目前对高端物业接受度不高，可适当引导激发其消费潜力。处于800-3000美元之间，房地产正处于高速发展时期，对住宅市场需求将越来越大，但贵港第三产业对GDP贡献不大，写字楼发展水平处于很低的位置。 项目竞争市场分析 市场竞争项目的确定 宝资通公司在深入贵港市场进行调研的基础上，以充分了解、比较现有楼盘的水准并以此为起点，同时考虑项目自身资源条件基础上，确定竞争楼盘项目，这些楼盘将符合以下条件： 主要竞争项目位于港北区内； 规模档次 超过一定的规模（总建筑面积万平方米以上）并在价位档次（200元/㎡）上具有参考比较意义的项目； 物业类型 根据项目地块特质及可能的发展方向，以中高端住宅定位的楼盘。 销售时间 项目销售周期与本项目销售时间有交集。 在本项目销售周期内，整个贵港市目前在售楼盘能对本项目构成竞争关系的，宝资通认为有。 主要竞争项目分析 豪港华庭 楼盘概况 户型设计 超300平米双层大空间，上下两层功能自然分区； 大尺度景观客厅，5.1米宽厅，南北通透； 豪华主卧室，配有阳光书房、明卫； 空中露台花园。 销售情况 项目以周边规划为背景，提出“贵港之门/中央文化区1号作品”的概念，但周边配套缺乏，消费者认可度较低，区位的优势缺乏有力支撑，故项目自身高端定位的产品品质为其核心竞争优势： 园林景观+欧式建筑 御林皇府 楼盘概况 项目将发展以居住为主商业配套为辅的住宅物业整合所有可利用资源，以打造健康、生态、休闲景观为核心，，引入，简约、时尚的情调生活。 户型设计 超大观景大露台，面积在10㎡以上； 超大入户花园； 大转角窗，保证室内大面积的采光通风，90度的景观效果； 观景客厅，以景观面优先，进一步提高客厅景观的可视度。 销售情况 项目承载着“出则繁华，入则自然，纳公园景观为私藏空间”的居住梦想，以公园作为第一生活背景，“生态、休闲、健康、美丽”为特色，打造优越居住环境和“中央公园生活”的居住理念，及超越物质享受的精神体验。故项目自身高端定位的产品品质为其核心竞争优势： 主题公园的稀缺生态景+皇府般建筑品质 华海·龙脉华庭 楼盘概况 项目总用地亩总建筑面积约1万平方米 户型设计 双阳台，超大景观入户花园阳台； 卧室全飘窗设计，主卧私属独立卫生间； 明厨明卫，合理布局，动线流畅。 销售情况 地段+浓厚商业氛围+产品 阳光城 楼盘概况 户型设计 销售情况 品牌+户型+绿化率+配套 中强·普罗旺斯 楼盘概况户型设计 销售情况 规模+新颖的理念+环境+产品 次要竞争项目分析 港龙湾·波托菲诺 楼盘概况 户型设计 部分户型带有入户花园； 五房为错层设计，上为公共活动空间，下为私密起居空间。 销售情况 项目虽作为临江楼盘，但目前郁江两岸并没有进行绿化建设，周边环境和配套都不够成熟，且江北居民对江南的居住环境普遍认可度较低，临江的优势大大弱化，“意大利风情”则成为项目最大的卖点，总结其竞争优势为： 意大利风情+滨江生活+产品+内部配套 小结 城市代表性大盘分析 【宝资通观点】 通过对贵港市房地产市场和各个楼盘的研究，贵港市房地产市场总体发展水平还比较低，其开发规模、开发理念、市场营销和服务理念等方面较为落后，由于诸多外地开发商的进驻，对其他地区的借鉴成分比较多。 开发商能力不一，产品素质参差不齐；市场没有经过充分竞争，大多数开发商的开发理念、经营方式、运作手段等仍不成熟。 本地开发商局限于资金实力等因素而逐渐分化，虽然地段的差异化仍较为明显，但实力开发商逐渐走向规模、品牌、