2010年05月11日济南鲁商广场C座业态组合与租金策略.pptVIP

鲁商广场C座业态组合和租金策略 2010.05.11 第一部分：济南商业扫描 蓄势待发的济南商业 商业“大洗牌”即将来临 济南商业市场发展 大观园商场、人民商场 第一百货、百货大楼 山东华联 特征： 本地国营商业； 百货业为主； 商业规模总体较小， 档次较低。 传统商业期 1949—1995 银座商城、贵和购物中心、三联家电、上海联华、万家隆、大润发 特征： 消费力的提升促进少 数高档百货的出现； 消费观念的改变促使 专业商场、专卖店、 超市大量出现。 现代商业起步期 1996—2002 泉城路万达、沃尔玛、 苏宁、国美、伊势丹 特征： 大型超市、专业店 进一步拓展市场； 大型商业由传统百 货向综合型商业过度； 外资商业突破壁垒 进入济南商业市场； 销售类商业大量出 现。 现代商业发展期 2003—目前 恒隆广场、万达广场、 佳世客、鲁商广场 特征： 外资连锁商业集团 大举进入； 综合型购物中心开始 出现； 商业壁垒逐渐薄弱， 商业环境更加透明 有序。 现代商业成熟期 2010— 济南的商业市场发展经历了一个长期缓慢的过程，直到07年济南大型商业的供应量才出现快速上升，由2007年68.5万平方米上升至2010年151.7万平方米。 济南市商业市场现状 济南 青岛 北京 城市说明 山东欠发达二线城市 山东发达二线城市 北方一线城市 大型综合商业面积（百货、购物中心） 54.1万平米 43.6万平米 423.5万平米 主要连锁商业 银座、贵和、烟台振华 利群、巴黎春天、麦凯乐、百盛 王府井、新世界、美美、连卡佛、sogo、新光三越、燕莎 市区人口数（万） 382.0 271.0 733.5 人均综合商业面积 0.14 0.16 0.58 济南 青岛 北京 城市说明 山东欠发达二线城市 山东发达二线城市 北方一线城市 大型综合超市面积 14.4万平米 19.6万平米 96.8万平米 主要连锁商业 家乐福、沃尔玛、乐购、易初莲花、大润发、欧尚、 家乐福、沃尔玛、乐购、易初莲花、大润发、欧尚、麦德龙 家乐福、沃尔玛 乐购、易初莲花、大润发、欧尚、麦德龙 市区人口数（万） 382.0 271.0 733.5 人均综合商业面积 0.038 0.072 0.132 目前商业结构（连锁大卖场） 目前商业结构（综合性商业） 人均综合商业面积：济南与北方一线城市差距较大，仅为北京24%同时落后与省内青岛； 人均综合商业面积：与北京青岛差距较大，分别为北京/青岛的29%/ 53%；连锁商业品牌：与百货/购物中心相比，外资连锁大卖场进驻济南较早，占据市场过半份额，未来在济南仍会进一步大发展。 济 南 商 业 发 展 进 程 比 较 济南 青岛 北京 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 1991：亚运会，商业逐步开放，涉外氛围增强 ? 90年代中期：CBD/中关村等商务区形成，服务业发展迅速，刺激消费 ? 2003年：WTO/申奥成功，城市地位提升，消费力提升，与国际接轨 90年代初：市府东迁， 香港中路商务区形成； 2003年：商业新增供应22%，固定资产投入增长55%，城市地位进一步提升。 2008：奥帆赛/啤酒节/外资投入进一步增长（日韩为主）等提升城市地位，与国际接轨 90年代中：消费力提升， 新增商业供应增加 2003年：大量连锁业在 进驻青岛后进一步进驻济南 2010年后：市府东迁/全运会 高新区产业定位细化，城市更加开放 传统商业期 现代商业起步期 现代商业发展期 现代商业成熟期 缺少产业刺激和国际性事件支持，先打服务业发展缓慢，商务办公物业市场不活跃等因素使济南商业发展进程明显落后于北京/青岛。作为衔接京津冀和长三角的枢纽城市，上述不足将逐渐改善，济南未来商业前景巨大； ◆济南大型商业在近3年来有所增长，但整体速度较慢、人均商业面积不足，未来发展空间巨大； ◆万达、恒隆、新世界等地产运营商进驻济南，市场竞争凸显，市场本埠垄断逐步被打破； ◆竞争带来整体商业水平提升，快速结构性升级状态出现，大量现有商业改造、重组，高端、大型、新型商业 综合体将成为未来商业市场主流； ◆外埠与本埠多家商业航母蓄势待发，将重新划定现有格局，济南商业市场已进入”大洗牌“前夜。 第二部分：关于鲁商广场 商业前沿的城市