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六步完成二手房垫资交易 　　第一步，签订买卖合同，买卖双方达成交易意向，并签署买卖合同。同时，买卖双方约定垫资资金的来源以及垫资服务费由谁支付。 　　第二步，备件。买卖双方签订买卖合同后，如果是担保公司或经纪公司垫资，需要买卖双方把买卖合同、借款合同、双方的身份证明等材料备齐，交由经办人员办理。如果是卖方自行筹款，则直接由卖方约银行进行提前还款就可以了；如果是买方筹款，担保公司或经纪公司在中间承担担保责任，那么买卖双方及担保公司或经纪公司三方签署担保协议，还款后就可以直接进入以下第五步的解押环节。 　　第三步，核实。经办人员在收齐资料后，到银行核实卖方贷款的余额，然后在房地局核实房产抵押情况。这个过程根据银行及房地局的查询速度决定，一般三个工作日左右即可完成。 　　第四步，还款。在核实完后，由担保公司或经纪公司内部进行垫资申请、审批等手续，并与业主原贷款银行约定提前还款的时间；岁末年初由于提前还款较多，因此预约时间往往比较长，比如工行、建行等房贷大户，还款一般需要提前一个月预约，届时直接到银行柜台或按预定存入资金即可。这个过程大概需要一个月。当然，各个银行甚至各个支行网点的规定可能都有所不同，所以这个环节的时间具有一定的弹性。 　　第五步，解押。还清贷款后，银行会出示贷款结清证明，卖方与代办人员携此证明到房地局进行解押，各个房地局解押的时间不一，如海淀区，一般当天就可以完成解押，朝阳区则分手工解押及网上申请两种。手工解押的一般当天可完成，主要针对07年以前的贷款，07年后的贷款抵押则需要网上申请，一般需要10天左右才能解押。根据不同区县房地局情况，这个过程需要1-30天左右。总体来看，“垫资”整个过程需要1-2个月时间；具体还要看银行、房地局的时效。 　　第六步，后期买方贷款、物业交割。解除房产的原抵押后，买方就可以进行贷款了，随后的流程便是银行贷款审批、物业交割等，直至整个交易的完结。 　　费用方面，如果是买方筹款还清业主的贷款，担保公司或经纪公司需要承担担保责任，担保服务费可由买卖双方协商由谁来出；如果是经纪公司进行垫资，以链家地产为例，服务费为3500元，垫资额超过25万，加收超出部分的2%。比如业主未还清的贷款为28万元，那么垫资费为4100元（3500+600）。