常州工业地产竞争形势分析17515291222533753.docVIP

常州工业地产的竞争形势分析（注：本调查的范围为常州市新北区、武进区、钟楼区、天宁区、戚墅堰区等五区各经济开发区内的商品性厂房园区，可能不包括部分辖区乡镇已建或在建的零星项目）一、 概述从2003年以来，随着招商引资的需要，常州市土地的需求与供给之间的矛盾已日益加剧，政府也逐渐认识到发展标准厂房、集约用地的重要性，并开始倡导各开发区和乡镇开发标准厂房集中区。与一开始的小打小闹、政府主打不同的是，目前参与标准厂房开发的主体开始逐渐扩充为开发区政府、乡镇、街道、村委、房地产开发商、生产性企业、建筑商、专业投资公司等等，各项目总规划面积超过270万平米、共占用土地近5000亩，目前，已建成的各类标准厂房面积约110万平米，主要分布在新北区、武进区及钟楼区。二、 各区标准厂房发展的特点1、 新北区：新北区标准厂房的总量较大，主要由高新区发展总公司、乡镇街道开发为主，建成时间较早。早期由政府开发的标准厂房主要集中在高新区范围内，其地理位置优越且可享受国家级高新区各类优惠政策、这些厂房结构简单、层次不高，但目前已全部出租完；而近期，出现了以薛家镇为主的乡镇工业园区发展公司，建设标准厂房集中区，主要供本区域内的企业发展。特点：区位及配套较为成熟，地价及建造成本低；存量与增幅：目前高新区未入驻厂房主要在建成较晚的薛家工业园，由于高新区土地资源紧张，故近几年高新区的标准厂房增长将主要依靠粤海工业园的增长；租金及售价水平：由于所处的工业化程度较高且是常州较早的经济开发区，故该地区的租金及售价水平较其他区域高，高新区核心区范围内单层厂房的租金甚至可以达到20元/平米.月。趋势：新北区承载大的外商引资项目要较其他区域强，但由于没有引进项目的载体，新北区近几年外资增长的幅度放缓，但预计随着粤海滨江园的建设完工，中小型外资企业进入新北区的数量将会有一定的增长。2、 武进区：武进区的标准厂房建设起步较晚，其开发主体主要为企业。特点：区位优势明显、工业经济发达、规划先进、地价低且较充裕、建设档次较高；存量与增幅：武进区的标准厂房数量在07年将会有成倍的增长，主要原因是在建的几个工业园区都将在07年建成投入使用，并将在今后2年左右的时间内逐渐消化；租金及售价水平：由于所处的工业化程度较高且近几年引进外商投资企业的能力提高，故该地区的租金也较高，普遍在12元/平米.月以上。趋势：由于新推的量巨大，故将在未来2年内对整个常州市内的厂房租赁带来一定的影响。3、 钟楼区：钟楼区的标准厂房主要都由区各级政府投资建设，以满足先期的开发区建设及招商引资需要。特点：地域优势明显，吸收本区域企业能力好。存量与增幅：目前，主要有新闸科技园有一定数量的多层厂房剩余，预计未来1～2年，该区域标准厂房数量不会有大幅度提升。租金情况：由于政府建造的特殊性，故该区的标准厂房租金弹性很大。4、 其他两区：天宁区：目前有一定规模的只有新动力工业园，都是多层厂房，由于该区域主要以发展纺织业和制药为主，且以发展三产为先，故在该区未来一段时间内，都将只有新动力一枝独秀。戚墅堰区：该开发区发展得较晚，目前标准厂房开发的数量较少，加州科技港目前主要以外资孵化型研发机构为主。三、 07年预计在经营项目存量及土地情况：1、 经营中的项目存量：2007年在开发或有存量的项目主要有13个，分布在各个区内。其中，规模较大的主要分布在新北区及武进区内，07年常州预计新增的厂房面积及空置面积在80万平米左右。片??区 园区名称 空置及预计新增规模（万平米） 新北区 高田工业园 2.9 薛家工业园 5 常欣工业园 3.3 三井科技园 6 粤海滨江园 5.3 武进区 津通工业园 10 智思工业园 4 湖塘科创园 5 今创工业园 6 武进建安园 4 天宁区 新动力工业园 8 钟楼区 新闸科技园 8 五星工业园 4 汇??总 71.5 （1） 新北区：新北区的存量项目主要为三井科技园，该园区已建设完成多层厂房2栋，面积约8万平米，由于区政府的产业定位要求，该园区只能已引进半导体、电子、软件等行业的企业；其余园区均是在建或刚刚部分建设完成。（2） 武进区：津通工业园与湖塘科创园已建设完成近1年，厂房定位于电子、轻工行业，以多层厂房为主；其余园区都是刚刚开始建设，且主要以单层厂房为主，预计将于07年6月份大多可以投入使用。（3） 钟楼区：该区新闸科技园建设完成约半年，以多层厂房为主，只有3栋小型单层厂房，目前剩了大量的多层厂房未出租。2、 土地存量及预计供应量：片??区 园区名称 土地存量（亩） 新北区 常欣工业园 30 三井科技园 80 粤海滨江园 100 武进区 津通工业园 120 智思工业园 100 今创工业园