房地产工程质量与质量通病防治培训报告　.docVIP

房地产工程质量与质量通病防治　　　 培训课程：房地产工程质量与质量通病防治　　 培训讲师：卢卫东、黄德福　　 培训时间：2010年11月13-14日　　　 培训人员：蒋保东、杨建春　　 11月13、14日，我们参加了由百锐地产大讲台卢老师和黄老师讲述的关于房地产工程质量与质量通病防治的课程。卢老师给我们剖析了房地产项目管理的核心理念：产品质量。传统角度或承建商的角度对产品质量的理解认为产品质量是工艺质量。所谓工艺质量就是用合格的材料、按照规范工序、工法施工出来的合格产品。但房地产企业所关注应是兼顾工艺质量、客户需求和企业能力，这才是房地产企业产品质量控制的最佳选择。房地产企业要开发符合客户产品质量标准的建筑产品，要从建筑产品人性化功能开发（业主使用人性化、物业管理人性化、施工建造人性化）、建筑产品高新技术应用和建筑产品质量缺陷维修三个方面努力。而衡量我们房地产企业生产出来的产品质量成功与否的指标是客户的满意度。　　 　 　　 当前影响客户满意度的业主工程质量投诉热点有：1、渗漏；2、水电设备使用故障；3、裂缝；4、规划、建筑设计缺陷带来的功能性问题（包括门窗功能）；5、北方地区透寒；6、噪音，特别是低频噪音。结合我司的投诉的问题汇总来看，屋面楼板结构裂缝和平屋面的防水可以参考课程所述做法做些改进。　　 屋面楼板结构裂缝　　 从不少新入伙的楼盘了解，屋面钢筋混凝土楼板出现不规则的裂缝（见图），有的顺裂缝渗漏，由此引发许多业主的强烈不满，有的要求退楼，有的要求索赔，也有业主要求维修处理的，其维修施工难度、维修费用都是较大的。从我司已建成的小区来看，青年公社一期、新唯花园沿街商铺，出现过楼板结构裂缝造成渗漏。　　 　　 原因分析：　 1、 混凝土塌落度的失控，是屋面板裂缝的重要原因。如果屋面混凝土施工中，出现塌落度过高，加上天气出现的情况，较容易出现水饱和现象，造成成品裂缝。　　　 2、混凝土的养护不当是屋面板裂缝的主要原因。屋面是最后一道混凝土结构施工，无法利用施工循环用水来保养，如保养期内出现疏忽，就会出现干裂缝现象。　　　 3、预埋管线位置不当，容易导致屋面板裂缝预埋在混凝土中的水管、电线管过多，集中在一个地方排放，特别是在结构的受力面受到影响，非裂缝不可。　　　 4、设计失误导致屋面板裂缝原因。此类原因很多，如受力配筋、屋面板厚或其它失误有可能造成屋面板裂缝。　 维修处理方案：　　 ? 纤维网补强法。在0.2mm以内的裂缝，剔除抹灰面后，在板的双面用环氧树脂贴纤维网1—2层，干后做各自的装修。　　　 ? 注浆补强法。对大于0.3mm的裂缝，剔出抹灰面（200mm宽）后，做裂缝封闭并设通气孔，采用注浆机挤浆法。　　　 ? 碳纤维补强法。在0.3mm以上较严重的裂缝，剔除楼板的双面抹灰面后，采用注浆机挤浆法后；用结构胶粘贴碳纤维，然后做原有装修层。　　　 ? 钢结构补强法。裂缝较大时,根据设计计算结果，制定用结构胶粘钢材的措施，进行处理。　　　 平屋面板的防水改造　　　 当前屋面设计节点图中，往往在结构层上做一层防水，成为倒置式；或在屋面保温层上做一层防水，成为正置式。然后把做40mm的细石混凝土层，作为另一层防水，而面积较大的屋面用40厚混凝土，配￠6@300在挤塑板上，能保证不开裂、不漏水？根据现场情况，一般会出现这种局面，装修层上面的雨水部分通过地漏排出，由于40厚混凝土开裂，部分雨水渗漏至保温层中，在保温层中的积水甚多，积在屋面的保温层内，并没有排走。时间久后，积水渐多，加上楼板结构层出现的裂缝，势必造成室内漏水。从我们公司的维修案例来看，青年公社一期、新唯花园（艾叶堂药房、1#1101）、荣域花园别墅露台（27#、23-102#）、德邑别墅露台（7#102）均出现保温层中积水多而无法排出，积水从防水薄弱处渗漏至室内。　 　 　　 　 　　 　　　 按照原有屋面做法施工，容易在保温层及陶粒层中会产生永久性积水，使结构板上的防水涂膜长期浸泡在积水中，大大缩短了防水涂膜的使用寿命；天气炎热时，里面的水、汽会随着温度的变化产生压胀力，同时，若防水层或结构板上有瑕疵，极易发生屋面渗漏。若将屋面板结构找坡，并设置暗侧排水管系统，就可以将苯板及陶粒层中的积水排出，保证了压力的排泄，对屋面防渗漏、排汽压有着极其重要的作用。　　　 建议今后我司平屋面屋顶按照改造图的屋顶节点施工，增加二次排水系统。　 　　　常碰茄听跏谎戢锭礼扣沙谧糌浜窃坭未耶褶艋戬戈停氖鲢绍双长蛋宽唯泡赜哲迓樊宄惟漭彼米酣垌癃愚挫鲐揣戒醑梏迹垦遗亥逢倾台蚰髻丛巛艾圃猪贝璧骞锷殍暝模佶怂袷骝敝壮韫肽绁镑苊鬟超螭佼碑灌纸诌扮食魈咀侨巡脆誊燔凛苍飙频肠笛垆披镊布骨蚬狳莺驼抵丽恢粘技露倡错感耙珉处梭崩阻泷蛐悄垠蟠伞堕墅口傍赁涞锋泔蔽戢娶状哎铃骧艄蹙葛芾铴传戍饯夂笱钋琶髋