2010年3月1日三杰·南阳家与万世商业大纲提报.pptVIP

Ⅱ招商 实施 Ⅴ商户 维护 Ⅰ招商 前期工作 Ⅲ谈判 Ⅳ招商 签约 3.9 招商管理内部执行工作流程 功能分区的招商进度影响了各类店的进驻决策，按照合理的功能分区计划，顺利入驻相应的商店或服务机构可使各类店的经营互动起来，对于项目和各店经营有帮助； 功能分区 地产商业的招商时间相对较长，从业态组合确定开始至项目全面营业，它可分为主力店和中小店群两个招商阶段。主力店的招商集中在项目业态组合之后、规划之前。而中小店群的招商则分散于整个项目的建设期间。 由于主力店决定项目产品的形式，在产品形成之前，发展商需要确定主力店，并按其要求设计、建造相适应的产品——商业设施。而中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大，因而中小店群的招商可使主力店确定之后才正式进行。 铺位分割 概念设想 (一） 台球厅 观光梯 一层 二层 三层 四层 生活超市 银行、品牌专卖 网络会所 负一层： 咖啡厅 特色餐饮 KTV 商业从人流动线的角度和后期的运营考虑，尽量避免分割面积较小的铺位或整层出租，较小的铺位容易出现死铺现象，整层出租由于业态的不同，理想的租金难以实现，同时容易减少人流量，不利于聚集整体商场的人气； 时尚餐饮 本案的面积划分： 类别 业态 楼层 面积（平方） 备注 主力店 生活超市 1、2层 5000~8000 非临街铺（占用负一层部分） 次主力店 KTV 3、4层 4000~5000 非临街铺 区域型商业 特色餐饮 2、3层 500、1000 南面临街铺 咖啡厅 2、3层 1000 西南角观光铺 网络会所 4层 2000~2500 半临街铺 台球厅 负1层 2000 负一层部分 补充型商业 银行或品牌专卖 一层 约700 临街铺 概念设想（二） 观光梯 一层 二层 三层 四层 生活超市 银行、品牌专卖 特色餐饮 网络会所 负一层： 咖啡厅 台球厅 KTV 本案的面积划分： 类别 业态 楼层 面积（平方） 备注 主力店 生活超市 负1、1层 6000~8000 非临街铺 次主力店 KTV 3、4层 5000~7000 非临街铺 区域型商业 特色餐饮 2、3层 500、1000 南面临街铺 咖啡厅 2、3层 1000 西南角观光铺 网络会所 4层 2000~2500 半临街铺 台球厅 4层 2000~2500 半临街铺 补充型商业 银行或品牌专卖 一层 约700 临街铺 本案的租金的分类： 街铺租金和铺位租金 零散租金、大体量租金和主力店租金 固定租金、流水抽成租金、保底加提成租金 位置 承租面积 表现形式 本案的租金的分类： 综合本案的厘定因素及市场利润点租金保证，本案的租金水平为: 负一层： 8元/月——12元/月 一层：12元/月——18元/月(主力商家) 一层红庙路沿街铺：80元/月——93元/月 三层拐角沿街铺：45元/月——56元/月 三层红庙路沿街铺：46元/月——55元/月 三层内铺：36元/月——42.9元/月 四层拐角沿街铺：38元/月——48元/月 四层红庙路沿街铺：35元/月——46元/月 四层内铺：26元/月——35元/月 二层拐角沿街铺：75元/月——85元/月 二层红庙路沿街铺：70元/月——80元/月 二层内铺：65元/月——75元/月 Contents 全案操盘大纲 商场定位 PART.1 全案操盘总纲 招商策略 招商原则、业态、租金、铺位… PART.2 销售策略 销售战略、推盘节奏、销售计划 PART.3 PART.4 工作计划 PART.5 家和城市广场销售战略简纲 本案商业营销问题点分析 ◎商气细弱：本区域商业气息不浓，家和城市广场需要从新进行市场轰炸 ◎人气匮乏：生活配套的不完善（同时也是本案招商的契机点）。 ◎体量问题：本案商业总量约2万余㎡，体量不小，单间面积庞大不利于销售，单间面积较小、铺位分割较散，容易拉长销售战线； 需考虑主题商业定位的聚客号召力及租售比例问题。 南阳商业目前正处于井喷期，价格的制定必须依据市场的需求以及实效回报而得出! 就南阳目前商业地产，已营业百货业态近40余万平米，目前正在招商的有20余万平米，即将面世商业面积也将达20万平米，统计下来，整体百货业态已近80万平米之多。 运营项目业态重复，各新项目未根据所处地段、南阳整体市场及未来发展做出科学准确定位和规划，全部涌向同一业态，将导致商业地产恶性竞争，各商业项目运营后或将面临重组或退出市场的结果。同时也给投资者信心打击，负面作用已显现。再加上目前南阳商业地产销售模式多为高价位、高返租，进场经营者的经营成本也相应大大抬高，随之也就转嫁到了消费者的身上，商业人气不旺成为现实。 近年内，南阳的商业地产多为专业市场、步行街和以百货、超市为主力店的SHOPPING MALL，而进入到2009年，一些主题商业