【商业地产-PPT】东京幕张新城总体规划.pptVIP

　　　幕张新都心居住区规划（1988～） 位置?规划指标 幕张新都心居住区区位图（2001.1.撮影） 城市建设的观点－用住宅建成都市 地区的功能分区（和立地条件相对应的沿街景观形成的方针） 空间形式?天际线的构成 空间构成的方针 ■空间构成图 由沿街型住宅形成的「街道」和街景 商业?办公设施布置图 　街区?单体的规划 沿街型单体的立面造型合与街景 墙面?屋顶的造型 　高层?超高层街区的造型设计指针 造型调整 多层街区（6号街） 多层街区（11号街） 高层街区 如何成就一段文雅与居住的良缘? 地图 二、本项目ＳＷＯＴ分析 四、客群分析 推广总原则 1、推广初期任务主要为唤醒人气，形成关注，明确项目定位。 2、在建立品牌形象的基础上，结合区域未来利好消息，营造物超所值概念。 3、年度推广以开盘为突破点，尽快形成市场关注，积累人气。 4、做好销控的同时（市场接受度高的位置有计划的推出），保证适度的选择余地。 5、多举办公关活动（提高项目品味与价值）配合媒体传播，创造良好的社会口碑。 营销战术突破口——闪击特攻队 战术突破口1：地块抗性—— 分遣特攻队1：重新定义地块价值 战术突破口2：季节性强—— 分遣特攻队2：强调与文化气息适度距离 的感染性 战术突破口3：入市时机—— 分遣特攻队3：内外兼修、广泛捕捉客群 战术突破口4：配套问题—— 分遣特攻队4：依托地块强调发展潜力 战术突破口6：品牌弱势—— 分遣特攻队6：深度发掘产品特质，形成 独树一 帜的项目形象 ◆ 一汽人 ◆ 结婚购房者 ◆ 教师 ◆ 企业团购 ◆ 投资客 ◆ 政府官员 ◆购买特征及应对措施： ○一汽人群： 他们已经摆脱了日常开支的经济压力，对改善居住条件和生活环境有较高要求，更强调生活的格调和舒适性。对户型面积要求较大，一般在100～130㎡左右。他们注重精神享受，追求社会的尊重与认可成为其在此购买居所的重要动力之一。 故对于这部分客户建议应把生活方式和意识形态、彰显身份、成熟完善的社区功能和配套、景观等作为主要述求点。 ○结婚房者： 　　这部分购房者更看重社区周边配套设施是否齐善和生活的便利性。对于年轻人来说，休闲娱乐、交通配套尤其重要。其面积需求通常不太大。 　　故对于这部分客户建议应把生活配套、休闲娱乐、交通气候宜人等为主要述求点。 ○教师： 　　 这部分购房者由于工作在附近，在此购房是作为第一居所，因此他们比较注重日常生活的便利性以及将来子女教育等相关问题。他们的面积需求通常在百平左右。 　 故对于这部分客户建议应把生活、教育配套等作为主要述求点。 ○投资客： 　　他们有眼光，有投资意识，对购房投资认识深刻.一般为二次置业甚至多次置业，购房经验丰富，理性，不易冲动.他们有较强的前瞻性,更看中项目的升值潜力和出租的便利.所以对于这部分客户应把项目的升值潜力、区位及交通优势作为主要的述求点. 五、价格建议 2900---3600 3300 开盘期 2800---3450 3100 预售期 价格区间 销售均价（元/㎡） 开发期 注1：预售期可以拿30%的物业进行市场探询，根据市场反馈的情况再做相关的价格调整 3050----3780 3450 强销期 价格区间 销售均价（元/㎡） 开发期 注：在合理的销控下强销期的价格在开盘期的价格上上调5%—10%。 第三部分 掌 控 全 局 的 制 胜 之 路 ————营销推广 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 样板间设计施工 园林景观示范区施工 预热期 蓄势期 滞销户型 优惠政策 强销期 过渡点 10.1黄金推广点 本地与外部联合相结合的营销策略 样板间体验式营销 促 销 期 年末公关 活动的举办 集中能量