佛山金地绿景路的项目地块研判的报告2009....ppt

案例研究：桂南名都——客户分析 * 沿街商铺的大客户—— 主要为顺德、澜石、南庄、平洲等周边镇区的外来投资者，多为大型私营企业主。 关注点：成熟商圈、升值前景、稳定回报 内街、二层小商铺的客户—— 禅桂的小投资者，主要来源于项目周边。有小企业主、银行职员、公务员，遍布各行各业。 关注点：总价、升值前景、投资回报率 商业市场 传统商业市场小结 * 商业市场 目前佛山已形成六大商圈，除祖庙商圈以传统商业为核心，其他区域传统商业主要依赖集中商业发展 禅桂市场商铺租金体系以祖庙核心商圈向周边递减，其他区域商铺租金与祖庙商圈有较大差距 禅桂商铺销售市场良好，对核心商圈依赖较少，各区域均能实现较高销售价格及速度，未来商业前景及规划利好能带来价值突破 禅桂商铺投资客户分布较广，南海、顺德等镇区客户往往是主力客户 项目区域目前租金水平：40-60元/㎡·月 项目区域目前售价水平：18000-20000元/㎡·月 * 附件二、周边二手房市场调研 产品/价格/客户分析 主要调研区域：城南片区/岭南大道-绿景路片区/湖景片区 * 本项目 季华园片区 岭南大道-绿景路片区 湖景片区 二手市场 项目周边区域二手房市场表现：中小户型最活跃，活跃程度中90㎡110-120㎡其他，但供应量中以120-160的三房产品为主，小户型供不应求 * 二手市场 区域内二手房供应以三房为主，占总数的56%，五房供应量最少。 区域内二手房供应面积区间主要集中在120-140平米，占总量的26%，其余140-160平米，占总量21%。 单位：平方米 项目周边二手房市场表现：市场供应主要集中在单价6000-7000元/㎡，总价100万以上的大三房产品 * 二手市场 区域内二手房供应价格主要集中在6000-7000元/平米，占30%。5000-6000元/平方米占29%。 9000元/平米以上也占有11%。 区域内二手房供应总价100万以上的偏多，约占总数的28%。其余60-70万，70-80万也是供应较为集中的两个价格段。 单位：万 项目周边二手房出售市场只有少量供应，出售均价约6665元/㎡。一般情况下，其平均成交时长为14天 * 二手市场 楼盘 户型 面积 类型 楼层 朝向 楼龄 装修 总价（万） 单价（元/㎡） 备注 文华花园 4房2厅 140 楼梯 5/10 南北 4年 精装修 110 7482 　 4房2厅 153 楼梯 10/10 南北 4年 精装修 115 7516 　 3房2厅 140 楼梯 7/10 南北 4年 精装修 160 11429 　 3房2厅 125 楼梯 6/10　 南北 4年 精装修 130 10400 带23㎡入户花园 3房2厅 150 楼梯 10/10 东北 4年 毛坯房 95 6333 　 金碧花园（层高3.8米） 3房2厅 126 电梯 4/11 东北 2年 精装修 70 5556 靠路边 3房2厅 138 电梯 1/11 南北 2年 精装修 100 7246 带20方入户花园 4房2厅 143 电梯 6/11 南北 2年 毛坯房 92 6434 　 3房2厅 126 电梯 7/11 南北 2年 精装修 85 6746 靠路边 3房2厅 111 电梯 1/11 南北 2年 精装修 78 7027 10方入户花园 4房2厅 180 电梯 11/11 南北 2年 精装修 105 5833 　 2房2厅 86 电梯 6/11 南北 2年 精装修 68 7907 　 玫瑰园山水居 复式5房 280 电梯 11/11 南北 6年 精装修 160 5714 　 3房2厅 148 电梯 5/11　 南北 6年 精装修 120 8108 　 3房 95 电梯 4/11 东南 6年 精装修 57 6000 　 3房改2房 115 电梯 7/11 南北 6年 精装修 78 6783 　 文华花园、金碧花园二手房供应量较少，玫瑰园山水居、玫瑰园、恒福花园二手房相对活跃 * 楼盘 户型 面积 类型 楼层 朝向 楼龄 装修 总价 单价 备注 玫瑰园 4房2厅 153 电梯 2/9 南北 7年 　 90 5882 　 3房改2房 142 电梯 7/9 南北 7年 　 80 5634 　 3房2厅 140 电梯 7/9 南北 7年 豪华装修 90 6429 　 2房2厅 102 电梯 2/9 南北 7年 　 61 5980 　 3房2厅 110 楼梯 4/8 南北 9年 豪华装修 71 6455 　 4房2厅 160 楼梯 6/8 南北 9年 　 78 4875 　 恒福花园 3房2厅 117 楼梯 6/8 东北 8年 　 68 5812 　 2房2厅 95 楼梯 4/8 南北