中海沈阳中海国际社区别墅的项目营销的的策划的报告及推广表现211PPT.ppt

1 沈阳别墅市场概况 2 沈阳别墅调研数据统计 2.1深航翡翠城 2.2 金地常青湾 2.3 万科兰乔圣菲 2.4伊利亚特湾 2.4碧桂园银河城 3.1环境优势 3.2 品牌优势 3.3 物业优势 3.4 配套优势 3.5 规划优势 3.6 建筑设计优势 3.7 产品优势（建材和工艺） 3.8 景观优势 3.9 附加值优势 3.10 户型优势： 1 市场比对法 2 市场评分加权法 3 策略定价法 5.1 营销目标 5.3 长远目标 6.1 工程节奏 6.2 推售策略 6.3 一期推售产品划分 7.2 全年推广策略 8.1 竞争策略 8.2 客群分析 导视系统 镶嵌宝石楼书 进场选房通行戒指 交房黄金宝石钥匙 8.5 推广主题及表现 第一阶段 神秘亮相 7月2日 主标 一个城市的珍藏 副标 绝版城市核心 传世岛居别墅 整体形象亮相 通过传达具有和目标客群一样价值观的语境，寻求认同和共鸣 用传奇故事的形式体现我们专业细致的态度，寻求认可。 第二阶段 寻求对话 7月3日---7月25日 系列一 独有 皆因前所未有 系列二 占有 皆因前所未有 系列三 享有 皆因前所未有 第三阶段 坦诚相见 8月1日—8月31日 系列一石材篇 见证了3代君王崛起 系列二建筑篇 导致了一个时代诞生 系列三树木篇 目睹了一个国家的兴旺 他们值得骄傲 他们应该自豪 他们可以荣耀 细心篇 用心篇 专心篇 报广表现 第一阶段 神秘亮相 主标 一个城市的珍藏 副标 绝版城市核心 传世岛居别墅 内文 各价值点陈述 第二阶段 拔高形象 系列一 独有 皆因前所未有 系列二 占有 皆因前所未有 系列三 享有 皆因前所未有 第三阶段 坦诚相见 经过了15道严格工序和3道验收程序才能耸立在这里 所以，他们值得骄傲 历经38年的磨砺和严格的欧洲标准，才有资格为您遮风挡雨 所以 它们可以荣耀 为了这一天，等待了50年 所以，它们可以自豪 也许别人眼里已是精品的石头， 我们只用了1/2 没办法，因为我们是中海·龙湾别墅 也许一个房间花的心思 就超过别人一栋楼的设计 没办法，因为我们是中海·龙湾别墅 也许我们刷一道外墙漆的程序 是别人的数倍 没办法，因为我们是中海·龙湾别墅 其他表现 2 定价策略 在市场上一般较容易被人注意的往往是最高价格的楼盘或者最低价格的楼盘，而这两个极端的产品也容易被媒体所关注，而定价也代表了你自身楼盘的一个定位，据统计，价格也是很多高端人群购买别墅最先关注的，因为他们习惯通过价格来初步判断别墅的品质。 我们如果要进入T1市场，要被媒体和市场主动关注，价格也是我们一个有力的策划点，首先我们的均价肯定是要和万科兰乔圣菲看齐，并且在园区内建造一栋全沈阳的墅王，加强配套和用材，扩大花园，考虑增加私家游泳池等超豪华设计，标以沈阳前所未有的价格，来宣告我们进入T1市场的决心和被媒体主动关注。 在逆市时期反其道而行，能取得绝佳的效果。 定价一 均价18000 最高价40000 制定和万科兰乔圣菲类似的价格，拿出一栋双拼，冠以长白岛墅王，标以绝对高出周围很大差距的价格推向市场，大概40000左右，总价在2800万左右，以此引爆市场，拔高我们的品质，拉开和对手的距离。 需要改善的 对别墅的用材以及功能细节上进行调整 对双拼别墅产品细节进行调整，甚至合并成一个独栋。 对景观及植物种类和小品雕塑的选取进行调整。 定价二 均价20000 最高价50000 以绝对超越兰乔圣菲的价格和品质引起市场关注和议论，再以天价楼王的推出震撼市场，一举奠定我们在沈阳市场的高端地位。 需要改善的 对所有别墅的用材以及功能细节上进行调整。 对双拼别墅产品细节进行调整，甚至合并成一个独栋，加强配套和花园面积，增加一个游泳池，对材质的选用进行全面提升。 对景观及植物种类和小品雕塑的选取进行调整。 增加一个业主休闲会客会所 案例： 上海汤臣一品，西湖公馆，一个是把几套楼王标价11万/平米，一个是13万/平米，精装豪华，带空中游泳池，占据绝佳地段和景观视野，通过楼王得效应，成功的取得了市场的关注，拔高了楼盘的品质和影响力，带动了主力楼盘的销售。一直在后续好几年，该楼盘也是媒体一直关注的对象。 我们也完全具备在长白岛利用这个成功案例的条件 1 长白岛的岛屿稀缺价值 2 高地价 3 地段价值和生态价值 4 中海品牌的影响力 小结： 市场是千变万化的，我们的别墅也要根据市场的变化来进行调整，目前来看，要在今年的市场顺利销售，必须占领市场空白点，即T1市场，而从当初规划来看，别墅的定位是不太清晰的，或者说对市场是缺乏了解的，相对于市场同类别产品