北京重兴家园的项目定位及调研的报告.docVIP

PAGE 重兴家园项目定位及调研报告1.写字楼价格定位1.1定价说明1.2租金反推法定价2.商业定位2.1本项目商业市场定位出发点2.2客群定位2.2.1终端消费人群定位2.2.2消费群体定位2.2.3经营商户定位2.2.4投资客群定位2.2.5按投资目的划分2.2.6按行业划分2.3价格定位2.3.1影响商业物业定价的因素2.3.2商业定价3.营销推广建议3.1写字楼3.2商业附：市场调研表1写字楼价格定位1.1定价说明我司采用北京中原写字楼租金回报反推评测系统对本案进行价格评定。北京中原写字楼租金回报反推评测系统，是基于我们长期对写字楼物业市场的数据研究，和中原持续对当前写字楼市场的销售和租金价格进行监控，并结合中原与外围专家团队的行业经验，对项目价格进行数字化定价的办法。1.2租金反推法定价项目租金确定以调研区域内的项目租金为评定参考，因为研究区域许多写字楼许多项目是原土地拥有的研究所和单位自己修建和拥有的，为自身持有，没有在市场上公开销售，销售价格不明，市场上只有租金价格可以参考。电科大厦玉泉大厦万商大厦长城大厦一海商务楼信安大厦江河大厦鲁谷写字楼景阳宏昌大厦中础大厦骅悦隆商务大厦方地大厦阿原传媒写字楼星燁城康青工贸中心3.351.51.5根据租金回报反推法结合市场专项调研分析，我司建议项目写字楼部分租金范围定位于2.3元/平方米.天―2.8元/平方米.天项目售价确定我司根据中原写字楼租金回报反推评测系统推测出来的市价是一种数据模型计算中，推导出来的理想价格，因为实际操作中，不确定的因素，所以实际价格和这个价格有偏差存在，定位价格只是一个科学的参考价格。基本计算公式写字楼销售价格（元/平方米）=租金（元/天*平方米）*30天*12月/年投资回报率。投资回报率按8—12%计算，租金反推价格的确定：写字楼名称租金8%10%12%电科大厦3.314850118809900玉泉大厦313500108009000万商大厦2.812600100808400长城大厦2.812600100808400一海商务楼2.7812510100088340信安大厦2.51125090007500江河大厦2.2990079206600鲁谷写字楼2900072006000景阳宏昌大厦2900072006000中础大厦1.9855068405700骅悦隆商务大厦1.8810064805400方地大厦1.8810064805400阿原传媒写字楼1.75787563005250星燁城1.5675054004500康青工贸中心1.5675054004500由于租金反推法所运用的计算公式，忽略了税金以及货币的时间价值，因此所推出的销售价格较高，剔出掉部分较高的价格。通过租金反推法我们预测出售的价格均价在9000元/平方米左右。如果考虑项目整售状况下的价格定位，由于作为整售对象商家或投资客的购买目的及市场条件的不同，多取决于双方的交易方式、谈判能力等方面，但仅就市场而言，多数交易价格在零售价格的85—95%之间。2.商业定位2.1本项目商业市场定位出发点商业物业的开发，将同时面对三个层面的消费者：最终商品消费者、商铺经营者和商铺投资者。一方面，由于三类消费者同为商业物业之目标客户群体，从商业物业经营角度考虑，彼此之间存在着潜在的利益关系，三者应该是相辅相成的；另一方面，由于三者对商业物业之功能要求不同，从商业物业开发的角度考虑，最终商品消费者与商铺投资者、经营者又是相对独立的。因此，同时达到上述三者之相应要求将为物业成功运作提供前提。商业物业在经营上应主要考虑物业最终产品消费者之数量、档次、消费能力等因素对项目经营效果的影响，其为商铺的经营者和投资者形成之相应经营环境，将直接影响经营者和投资者的经济收益，因此消费者消费潜力、消费需求将成为主要问题；从开发上应主要考虑商业物业的推广与销售，由于商铺的经营者与投资者一般存在租赁关系，并且是商铺销售、租赁的直接参与者，因此二者关系较为密切，商铺的销售、租赁状况将成为主要问题。综上所述，由于三类目标客户对商业物业影响各有不同，存在功能、阶段、方式、利益取向等方面的明显差异，因此在商业项目市场定位时应充分满足上述各层面消费者之相应需求，有效调整最终消费者、商户经营者及商铺投资者之间的相互影响与互动关系，结合本项目商业物业特殊性质，通过物业整体布局与规划、业态分布与组合、产品设计与建设、商业氛围营造、物业管理的合理组织等方面的塑造，使本项目物业处于长期、稳定的可持续发展状态。为保证项目整体运作的实效性与合理性，本项目商业物业我司将按照如下出发点进行分析论证和整体规划：保证本项目商业物业的良好经营，通过商业氛围的培育和营造使物业价值有效提升，为投资者、经营者提供良好的经营投资环境。考虑物业销售的同时，正确认识各物业之实际价