北京豪宅地产的项目高层营销的的策划的方案.ppt

豪宅会所专题分享 在物业发展建议阶段，我们经常会深刻感受： 会所已成为支撑豪宅客户特定生活模式的必备设施； 但对于会所，开发商又爱又恨，爱是因为它带来的高价值，恨是因为它的经营难题； 现在，看起来，会所更像是一种奢侈品； …… 目前国内会所普遍处于亏损状态的原因 会所的定位、功能、经营模式十分模糊 大部分会所在设计之初完全是迫于无奈，许多项目在入住以后，开发商还拿不出会所的运营方案；会所仅仅成了一种摆设而已 销售期与实际使用期的客户需求不一致 功能设置期 销售期 功能配置上满足了客户需求，但并没有在使用习惯上满足客户需求 出现需求与使用差异说明某些科目的设置存在欠缺，从而抑制了业主使用。 设计欠缺，场地小、通风换气条件差、设备不合理等； 规划布局不合理，没有注意连带活动之间关系； 儿童活动场地没有成人休息座椅； 咖啡、阅览、桌球等混在一起 如何推动开发商建会所？如何让开发商与会所热恋？ 如何使开发商与会所结婚生子（成功运营）？ 国内成功会所典型案例 国内豪宅会所成功经营4大模式 大而精的俱乐部模式——棕榈泉13,000 平米五星级豪华俱乐部式会所 会所主要功能设施——集中于高规格的健身保健和餐饮会议 经营状况及启示——专业机构管理，俱乐部会员制独立经营，特色收费类项目为盈利主体 独立酒店式的经营模式——广州珠江帝景（酒店） 酒店由专业公司独立经营，会所运营依托酒店 依托海珠区使馆附近成熟的商务环境，酒店经营良好 业主只享有康体方面的优惠 大而专的开放经营模式——海月花园7000平方米社区会所 会所功能设施以满足社区居民基本需求为主，内容逐渐聚焦 经营状况——外包为主，结合自营，深入挖掘居民日常需求 大而专的半封闭经营模式——香港阳明山庄会所，香港时间最早，功能最全的顶级豪宅会所 香港豪宅会所内外有别，会所业主分摊成本，享受部分免费服务；部分采取会员制对外经营 香港楼盘会所多以“开发商自办” 和“会员制”经营最为普遍。前者多为“豪宅”，即通过业主分摊成本享受部分免费服务的只对内开放；第二种“会员制”的特点是，外包给有经验的经济机构进行独立经营和管理，以会员制消费的形式对外经营。 内部会所业主分摊成本，享受部分免费服务（案例：阳明山庄） 和黄的博艺会、深海湾游船会、西贡高尔夫球会、山顶会馆等费用主要由别墅社区业主分摊，经营起来比较轻松。从名称上看，这些会所有着自己的明显特色，不仅提供高水平的服务和享受，重要的是提供一个高层人士互相交流的平台和氛围。“这才是别墅会所的本质功能。”如香港的阳明山庄，针对高级人士互相交流的愿望，推出的早上网球咖啡服务，会员一起晨练，然后一起边喝咖啡边交流，业主自然愿意分摊费用。 对外经营的会所（案例：柏景湾） 在建立之前都经过了严格的市场调研，根据市场需求来确定内容和规模，而且会所经常主动组织活动，这在内地的会所均较为少用。同时，对外经营的别墅会所的经营内容主要是针对使用频率高、消费力强的别墅男主人的配偶和子女。比如香港一别墅会所便引进了针对女士的泰国高级水疗、按摩、美容服务，需要提前7天预定，从来不缺消费；柏景湾针对儿童的游泳班给父母介绍国外先进的育儿知识，口碑极佳，参加者常年需要排队。 小而精的半封闭经营模式——金林半岛3000平方米 顶级会所 以女人为主题的精准设施定位，同时提升项目的整体档次和盈利能力 常规活动的效果不错，资源整合花小钱办大事 豪宅会所4大模式KPI 具体项目，按城市层级、开发商实力、楼盘档次选择适当模式 具体项目选择适当模式： 城市层级； 开发商实力； 楼盘档次 豪宅会所成功运营的共同因素 会所重点满足核心消费群：女主人和小朋友 重点项目以品牌嫁接的模式外包，品牌嫁接是会所经营的重要趋势 国内楼盘会所品牌嫁接： 万科北方楼盘：健身较多包给一兆韦德健身中心； 万科金域蓝湾：会所美容、spa等包给法国品牌思妍丽； 华侨城：整合丹桂轩等小众餐饮品牌 星河丹堤：引入中航健身会 招商海月：2层整层包给李云迪的老师但昭义 ，设名人钢琴中心 北京棕榈泉：整体由香港酒店投资管理集团经营 品牌嫁接后，开发商、品牌运营商、会所管理方实现三赢 会所各功能体量设置，由专业公司提前介入确定 会所经营多重收费相结合，控制物管费用，减少摊入的会所年费，降低客户抗性 以重点项目作为会所的经营引爆点，免费与付费项目相结合，带动其它经营项目的消费 一些体会…… 会所外包商推荐 会所外包商推荐 分享结束! 谢谢 3.2元/平方米月 物管费用 4800-6800元/平方米（2004年） 项目均价 占地85610.70 平方米，总建筑面积12970