中原2006年惠州市半岛1号销售执行的方案.ppt

房地产策划大全——名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划 《房地产策划大全—名企历年案例 》  团圆网 www.tuanyuan.tv 成 就 ● 超 越【半岛1号】销售执行方案 方案纲要 目标分析1 战略位置——经济发展动力圈 惠州总体经济总量增长性分析 珠三角主要城市经济增长比较分析（2005年及2006年预测值比较） 中海壳牌产业链形成对惠阳房地产市场的影响分析 宏观市场研究启示： 从诸多的宏观面上构成了对惠阳房地产需求拉动的利好因素 因此2006年的惠阳房地产市场将面临一个适度放量的过程，不仅仅是供应的放量，同时也将面临需求的激发和市场容量的扩充过程 谁将首先洞悉和做好准备，谁将第一个受益于市场转变带来的机会点 半岛1号之于本地市场的营销，在压力面前同样存在机遇。 销售目标的提出 销售目标的提出 销售目标分段 如何实现？ 市场比较分析1 市场比较分析2 2003年惠阳销售量8万多平方米； 2005年截止10月份，惠阳销售量13万平方米； 按照市场常规发展趋势，预计2006年销售量20万平方米。（由于中海壳牌的点火投产；今年风俗滞停置业。2006年可能会超出预期，放量增长。） 市场比较分析3 据政府相关部门统计明年惠阳的上市量50－60万平方米； 产品集中为普通商品住宅、商业写字楼； 目标制定的依据 按照本土普通住宅项目一般销售进度（25－30套/月），同时考虑到本项目总体优势、硬件展示到位以及营销组织等因素，针对本地客户消费需求，中原有信心也有理由比当地其他住宅项目高出20－30％左右的销售量，即为平均月销售量为40套左右。 根据市场其他住宅型的楼盘外销比例15％左右，考虑到本项目的特殊性，按照中原设定的两个市场中，外围市场占据的比例为30％，对平均月成交量的贡献应该为12套左右。因此平均53套/月的销售量是一个在项目准备充分、策略精准、组织执行到位的情况可以努力冲击的目标值。 需要强调的是：月均53套销售速度的实现，应该建立在项目具备较为完善展示条件的基础上 实现目标销售率的营销手段 占据2006年20％本地市场份额的 个要点： 1、树立市场形象标竿，做本地住宅绝对老大； 2、以情景展示打动客户，落实“住得更好”的的概念 3、合理定价，给到低于客户预期的价格表现，充分给到客户“既得利益点”，给到客户“即买即升值即得益”的良性口碑传播度。 4、采用“分批次蓄水分批次推售，小步快走”的推售方式，保持项目在市场上关注度以及通过不停蓄势推售，提高集中开盘的销售量 成就。 超越 保障措施1：工程形象进度 开盘条件（最基本条件） 保障措施1分解： 保障措施2：推盘节奏控制 推盘节奏控制细分 二区商业情景展示 推盘节奏控制示意图—理想方案 保障措施3：竞争价格 东莞城区同类项目分析 东莞镇区同类项目研究分析（价格及客户构成） 深圳及周边同类项目价格梯度分析（以联排为例） 市场楼盘价格对比 从客户需求导向进行价格测试（主要针对类别墅部分） 以209㎡的联排为例： 单价：4300元/ ㎡ 总价：90万 首期：27万 20年月供：4500元 从本地客户的接受能力分析，目标客户家庭月收入1万左右，首付支付能力是足够的，同时月供能力也足于承担 媒体—推广组合策略 媒体—推广组合策略 形象推广借鉴 形象推广借鉴 形象推广借鉴 开盘前推广执行步骤 开盘前推广执行步骤 开盘前推广执行步骤 开盘前推广执行步骤 深圳市场推售方案 深圳市场推广时机分析 实现2006目标销售率深圳推广的理想时机是2006.5.1春交会为契机 深圳推广的条件：按照理想开盘条件实现工程形象进度配合作为充分必要条件 假设工程形象进度受到影响，5.1仅作为深圳推广的亮相铺垫准备，媒体推广暂缓延至10.1秋交会，围绕秋交会进行强势推广 开盘前活动配合方案 开盘前活动配合方案 开盘前活动配合方案 开盘前活动配合方案 开盘前活动配合方案 开盘前活动配合方案 开盘前活动配合方案 开盘前活动配合方案 开盘前活动配合方案 开盘前活动配合方案 保障措施6：现场包装之——样板房装饰 样板房包装—选址 样板房包装—风格提示 样板房包装—风格提示 样板房包装—风格提示 样板房包装—风格提示 样板房包装—风格提示 样板房包装—风格提示 样板房包装—风格提示 保障措施7：项目系列优势 保障措施8：销售物料准备 费用预算 费用预算 费用预算 费用预算 费用预算 费用预算 费用预算 费用预算 推广费用