年月金科长沙仙人湖酒店项_目工_作成果汇报.pptVIP

定 位 Part 3 3.1 酒店类型定位 基于项目酒店依托的资源条件，本项目定位为休闲、度假型会议酒店 酒店类型 业务特点 建设条件 商务型酒店 常规酒店，功能复合，提供客房、餐饮、会务、娱乐等多种服务；在一线、二线城市酒店中占主流。 位于都市区，建设条件相对较宽。 经济型酒店 新兴起的一种酒店，以客房服务为主，如速8、如家快捷、锦江之星等。 位于都市区，建设条件相对较宽。 会议/会展酒店 提供会议/会展服务，特殊业务形态；酒店房价相对商务酒店较低。 交通条件优越，一般毗邻大型的会议/会展中心，或者本身具有投资巨大的会议/会展硬件、软件设施，并具备其它地域环境如人流较小、门前广场开阔。 精品酒店 以高端客源为主，提供独特、个性化的服务。 具有独一无二的资源优势或者产品优势 旅游度假酒店 以旅游度假客源为主。 要求特殊地理条件，需位于旅游度假地，风景十分优美，属特殊业务形态。 青年旅舍 面向低端客户如背包客、学生等，提供自助式服务。 建设条件较低。 公寓式/ 全套房酒店 主要服务常住客户，如雅诗阁等；多为住宅被动改建而成。 由客房建筑形式决定。 3.2 酒店档次定位 本项目酒店宜定位为入门五星级酒店，但配有部分豪华别墅客房。 入门五星级酒店可降低酒店建筑成本，减少了酒店前期经营压力。 入门五星级酒店关键功能指标按照五星级标准配置，在需求市场发展成熟时，可通过重新装修，可以达到五星级酒店评定要求，有利于酒店后期资产升值。 在定位两种不同客房类型及档次的前提下，酒店可凭借豪华别墅客房满足高端客源的需求，通过集约式会议酒店满足中高端客源的需求。 酒店档次 优势 劣势 四星级酒店 酒店建设成本低，前期投入少。 酒店当地定位更适合柏加镇现有客源市场 酒店经营压力小。 对项目整体带动作用有限。 酒店后期升值空间小。 五星级酒店 对项目整体的带动作用更大。 经营稳定期，依靠五星级酒店品牌，在抵押贷款的情况下可以获得更大的融资额度。 如果将酒店资产出售，酒店资产溢价空间更大。 前期投入大。 酒店房价不高，前期经营压力大。 3.3 酒店规模定位 集约式会议酒店的定位经常采取以下两种客房规模：200 -350间套左右的中小会议酒店；500间套以上的大型会议酒店。 酒店档次 优势 劣势 200-350间套 市场需求导向型战略，基于目前现有市场需求确定开发战略。 酒店经营压力更小，投资少，风险低。 酒店会议功能不突出，难以接待大型会议，对市场的冲击力有限。 对项目整体营销带动作用下降。 500间套 酒店会议功能强大，可定位为长沙市会议功能最大、会议接待能力最大的酒店之一。 通过组织、接待各类大型会议，对酒店的营销宣传作用明显。 酒店前期投资大，风险高。 在缺乏大型会议推广能力的情况下，酒店经营压力很大。 碧桂园假日半岛酒店 九龙湖公主酒店 碧桂园凤凰城酒店 东方夏湾拿豪生酒店 祈福仙湖酒店 顺德碧桂园 普瑞温泉酒店 同升湖通程山庄酒店 碧桂园凤凰酒店 五星 4A度假村 五星 五星标准 四星级 四星 五星级 五星级 五星标准 222 114 573 214 570 186 222 300 343 我们对比参照了广州同类酒店及长沙市城区周边现有度假酒店的规模。 从控制投资风险、减少经营压力 、配合项目休闲度假地建设及“三养中心”运营等角度出发，我们建议集约式会议酒店客房规模定位为280间套。 根据精品酒店常规规模，结合本项目特征，建议独栋别墅客房定位为20间套。 3.4 项目酒店功能规划 内容 单位 合计 备注 独立别墅群 ㎡ 2655 20栋独立别墅，自有庭院、泳池 集约式客房楼 ㎡ 16375 客房与服务房等2栋6层设置 大堂、餐饮 ㎡ 3039 前厅、公共区域，餐饮库房、厨房、服务房等 宴会及会议中心 ㎡ 2550 宴会、会议、会议服务等 康体、娱乐 ㎡ 2159 康体、娱乐等 特色养生馆 ㎡ 不计入酒店面积 水疗SPA、桑拿、足浴，不设在酒店内 行政、后勤 ㎡ 3470 行政办公、员工后勤等 机电设备 ㎡ 1339 总体建筑筑面积 ㎡ 31587 3.5 项目酒店功能规划——客房 客房建筑功能参数 1.1 总统套养生别墅 幢 640 1 640 该套按4间套客房计 1.2 豪华三卧式别墅 幢 420 2 840 每套按3间套客房计算 1.3 家居双卧式别墅 幢 235 5 1175 每套按2间套客房计算 1.4 单卧泳池别墅 幢 135 12 1620 每套按1间套客房计算，带庭院及独立泳池 2.1 双人标间客房（4.3×10.0） ㎡ 40.9 120 4908 实用面积36㎡以上 2.2 单人大床客房（4.3×10.0） ㎡ 40.9 90 3681 实用面积36㎡以上 2.3 豪华双人房 ㎡ 47.3 24 1135.2 实用面积4