2商业地产开发是基础.PPT

4. 我国商业地产REITs 融资模式研究 4.2 我国商业地产REITs 融资方式阶段划分 将商业地产划分为两个阶段：以资金流出为主的开发—建设阶段和以资金流入为主的持有—建设阶段。具体的阶段划分如上图所示。 需要说明的是，在研究商业地产REITs 融资模式时，对开发—建设阶段和持有—经营阶段的划分和商业地产全寿命周期划分略有所不同。之所以这样划分的主要原因在于，REITs 要求投资的商业物业能产生稳定的租金收益，而商业地产项目在商业服务业入驻以后，都要经过2~3 年的过渡期来培育商业氛围，在此阶段，一般都不能产生稳定的租金收益，所以，为了满足REITs 融资方式的要求，特将商业项目的“过渡期”纳入到开发—建设阶段。 4. 我国商业地产REITs 融资模式研究 4.3 我国商业地产阶段性REITs 融资模式研究 根据商业地产项目阶段性融资的特点，本文提出了我国商业地产项目采用REITs 融资方式的阶段性融资模式。即在商业地产项目全寿命周期中按照开发—建设阶段和持有—经营阶段分阶段进行REITs 融资。开发—建设阶段融资的主要目的是商业项目的建成和商业氛围的形成，重点关注的一是商业项目在开发—建设期的项目建设风险，二是商业项目招商进度和招商质量，这一阶段的资金以短期资金为主。而持有—经营阶段则更为关注项目后期运营风险，这一阶段的资金期限都比较长。这样，开发—建设阶段的融资保证了商业