房地产估价课件－假设开发法.ppt

第5章 假设开发法 目的和要求：熟悉假设开发法的基本原理，掌握假设开发法的基本公式，静态法和动态法确定估价额。 内容：假设开发法的基本原理，基本公式，估价额的求取方法，假设开发法总结和运用举例。 重点与难点：假设开发法的基本公式、静态法、动态法。 5.1·基本原理 5.1.1　概念 　　假设开发法，又称剩余法，是根据待开发房地产开发完成后的预期价值，扣除全部开发成本以求取估价对象在估价时点的价格的一种估价方法。　　 　　 5.1.2　理论依据 　　房地产投资的预期收益原理 　　估价思路：房地产开发商为取得某土地使用权而确定的投标金额。 5.1.3　估价公式 　地价＝房地产总开发价值-开发费用 　　　　-开发商利润 房地产总开发价值：估价对象开发完成后的市场价值或租金收益，一般为楼价； 开发费用：开发房地产所投入的全部资金，包括建安工程费、专业费、销售费、管理费、销售税金和投资利息等； 开发商利润：项目开发投资全部预付资本的利润总额，包括土地取得费和建安工程费（包括专业费）两部分。 　　 5.1.4　方法特点与适用范围 1）方法特点 　预期性估价； 　价格和费用不在同一时点； 　是一种应用估价方法。 2）适用范围： 待开发土地（生地）的估价； 待拆迁改造的再开发房地产的估价； 现有新旧房地产中地价的单独评估； 在建工程房地产的估价； 现金流量法的一种简化，常用于房地产开发项目的可行性研究中。 5.2　估价步骤 5.2.1　调查并掌握估价对象基本情况 实体情况 区位状况 权属状况 规划限制 土地与房地产市场 5.2.2　确定最佳开发利用方式 　　　 　　　根据估价对象的基本情况、土地房地产市场行情的了解，确定估价对象在规划允许范围内的最佳开发利用方式。 5.2.3　估算开发周期 　起点：假设该估价对象的估价时点 　终点：预计未来项目开发并销售完成后　　　的时间（日期） 　一般采用比较法估算开发周期 5.2.4　预测房地产开发完成后的价值 5.2.5　估算开发费用和开发利润 建安工程费 专业费 销售费 税费 投资利息 开发商利润 5.2.6　计算试算价格，确定估价额 　静态法 　动态法 　　 　 　 　 　　　 　 * 来自 中国最大的资料库下载 * 来自 中国最大的资料库下载