中原上海现代物流信息中心的项目前期概念定位的报告107P.ppt

现代物流信息中心投标文件 项目前期概念定位报告 本项目差异化产品策略（产品性质） 宏观调控对项目的影响 宏观调控对项目的影响 宏观调控的发展趋势 区域内客户群体的特征研究 区域内客户群体的特征研究 本项目标目客户类型 SWOT分析 SWOT破译 SWOT破译 SWOT破译 项目总体设计定位 定位剖析 定位剖析 总体风格建议 建筑风格建议 绿化风格建议 建筑外观建议 建筑外观建议 产品户型建议 产品平面建议 产品立面建议 大堂建议 商业配套建议 停车场建议 共建配套建议 总体景观建议 区域景观建议 公共景观建议 公共景观建议 建筑内部配置建议 户型内部装饰建议 物业管理服务建议 中原渠道代理 渠道代理的概念 善将者，必因机而立胜 绿化对于任何一个项目来说都是十分重要的。而且事实已经证明绿化投入与产出的比例为1：5。绿色作为生命的象征，是都市人内心深处的渴望。而绿化在规划、设计上、配置上的好坏，会使绿化的效果大相径庭。对一个不负责任的开发商来说，绿化是敷衍，而对于一个有责任心的开发商来说，绿化是艺术，是对人性重视关爱的重要表达方式。绿化同规划是一种有机的组合，规划得当有利于绿化的进行，而优美的绿化会使规划看上去更为合理和出类拔萃。 绿化的设计应该请园林专家会同设计院同步进行。绿化的实施应该由设计专家现场督阵。如果让民工按图施工，永远达不到一种艺术的境界。 整个写字楼项目的大堂装修和各单元室内装修应进行统一标准装修；单对于有需要的客户可提供其二次装修的余地,可以充分满足其个性的发挥。这样有利于提高工作效率和降低装修成本，也有利于保持整栋写字楼建筑的特色。 对于家具和设备的配置可按该项目的特色提供标准配置，各项应接入的硬件设施应到位，如每15平方米安装一个电话插孔等。 物业管理服务设计可聘请专业办公楼物业管理公司来管理或由其做顾问自己成立物业管理公司来管理。写字楼物业管理的质量会影响到其租金水平和市场价值。租客非常重视物业管理的品质和所提供服务的有效性，尤其重要的是物业维护的水平。干净整洁、井井有条的写字楼维护管理，对当前的租客会构成极大的吸引力。物业管理的有效性还会影响到对写字楼空间的使用需求，对提高写字楼内的租客的信誉都有很大的意义。 坚持以人为本，按照潜在客户的需求设计小户型及充分配置未来客户需 用的共享资源设施为指导思想，充分绿化多植树降低噪音让使用者看到 我们真心关心他们的工作环境，充分展现自己的个性化，差异化为设计 原则则能实现项目的顺利销售。 树上开花 借局布势 树上开花，是由“铁树开花”转化而来，原意为不可能开花的树竟然开起花来了，比喻极难实现的事情。兵书《三十六计》上把它作为制造声势以慑服敌人的一种计谋。铁树也开了花，变不可能为可能，所以能够制服敌人。 企划表现 企划背景 企划思路 企划目的 企划包装 Layout policy 企划策略 企划背景 作为国际化大都市上海中心城市之一的普陀区，凭借其得天独厚的地理位置和经济辐射力及独特产业优势——商贸流通业，决定了它在物流集散上具有举足轻重的作用。该区西北部正在全面规划、重点建设市政规划批准的上海五个综合物流园区之一——上海西北综合物流园区。其规划宗旨是以“未来岛”开发为标志，以桃浦地区为中心，以全面的物流系统网络成为面向长江三角洲，辐射全国内陆口岸的综合物流园区； 项目基地位于未来岛中心区域，桃浦镇651坊5丘地块。祁连山路以东，沪宁铁路以南、南何支线以北；除了祁连山路、曹安路、真南路、真北路、沪宁沪嘉高速外，未来还将有M11、M14、M5三条轨道交通直达腹地，是西北部陆上道路交通的主要枢纽。同时也是上海道路连接外省市的重要通道之一，充分体现了其向长江流域经济辐射的交通优势，再加之规划建设余地充裕，对比展示度大等综合优势的集中体现下，奠定了其物流“高地”的基石； 有利亦有弊，项目虽拥有不可复制的区域交通运输优势，但项目基地原本劣势的三角地形、前后两条铁路包围的震动噪音、一面坡道的道路格局导致项目仅有一个进出入口等都是本项目在实际操作过程中的最大弊端。 如何以巧妙的企划思路及有针对性的包装风格来克服及化解上述弊端因素，竖立产品在市场的良好形象，是企划包装所考虑的重点，也是项目的灵魂所在； 企划思路 本项目的性质是公寓式办公楼，商住皆宜。这种物业类型要想在区域竞争浪潮中突显自身，就必须通过差异化的错位竞争来找到正确的市场突破口。 以大概念形象抄作先行，充分烘托项目区域的优势资源，同步结合目前国 际先进物流产业对办公环境需求特征进行细节的挖掘和升华。 其次，可对其高实用性、超性价比的渲染为项目的形象添上画龙点睛一笔。 以绿化生态资源、特殊建材资源、区域交通资