中原深圳南山前海星海名城6期的的策划代理应标的报告114PPT.ppt

06年1季度市场分析 潜在项目供应分析 参考楼盘选择 营销推广策略 1. 入世时机建议 2. 推售节点分析 3. 营销推广战略 4. 营销推广成本 重点竞争项目预计发售时间 星海攻略之费用预算 一、住宅总销售收入为： 139489.94×10000=14亿元 注：由于商业体量较小，暂忽略不计 二、营销费用 按照各阶段的营销节奏和销售进度合理分配，支出主要分为三个部分：一部分为物料筹备、一部分为媒体发布费用、一部分为营销活动费用。 本项目营销总费用预计占到总销售收入的1% 14亿元×1%=1400万元 低调竞争策略 低调竞争策略核心 实销卖点竞争 价格竞争 实销卖点竞争：以项目的实际卖点作为竞争的基石 南山价格呈跳跃式增长，渐开渐涨的局势! 在价格策略上采用用水涨船高，借市提价的策略 项目卖点分析 规模：80万平米大社区 区位：位于宝安→南山枢轴，有良好前景 户型：方正、概念创新、具有较多赠送面积，适合大家庭居住 园林：园林面积大 社区文化：生态、自然、和谐 配套：有成熟的生活氛围 七种武器已具其六， 但还缺少的“拳头”是什么？ 实销卖点竞争 碧玉刀 长生剑 霸王枪 离别勾 孔雀翎 子母环 引入世界一流的酒店管理集团，与之建立战备联盟关系，凭借其专业的酒店服务经验，向住户提供五星级的尊贵服务。 星海前几期的物业管理存在一些问题，导致客户满意度下降，而现今客户满意度是品牌树立的一个重要指标，我们需要重塑客户对项目物业管理的信心，因此中原建议： 一、借鸡生蛋 在本项目品牌知名度不够的情况下，借助市场上其他的品牌，与之联合，提高本项目的知名度，从而加速树立自己的品牌形象。 二、向高档住宅看齐 以国际化定位，提高社区的服务品质，与国际标准看齐，从而实现高档住宅的构建。 三、拓宽客户渠道 为打开更宽的客户群体奠定基础。 实销卖点竞争 优 势： 七种武器已齐备，但最致命的，项目独特、核心的“武器”是什么？ 人文社区、生活大城 扼守最后城市舒适生活 ……便利、教育、生活、配套……关爱、情感、和谐、文化……品质、服务、安全、产品…… 80万平方米…… 价格竞争策略 价格定位 价格策略 第一步，采用市场比较法得出项目的初步均价 第二步，结合未来市场情况和项目情况得出项目整体均价 均价制定策略 价格策略 ? 档次相当 城市山林 名家富居 鼎太风华 ? 定位相似 ? 区位相近 ? 客户重合 价格策略 物业加权分析 79 82 85 72 100 合计 4 4 4 3 5 车位数量 3 3 4 3 5 户型结构 4 3 4 4 6 内部规划 7 8 8 5 8 社区园林 5 4 5 6 6 发展商品牌 8 8 8 6 8 外部景观 8 6 7 8 8 社区规模 8 8 8 7 8 投资前景 5 7 6 6 8 商服配套 5 6 6 5 8 周边环境 8 9 9 6 10 物业管理 8 8 8 6 10 使用年限 6 8 8 7 10 地段交通 得分 得分 得分 得分 满分 评估标准 PC=11000 PC=11000 PB=11000 PX 均价 40% 30% 30% 所占权重 鼎太风华 名家富居 城市山林 本项目 项目名称 关于本项目整体均价测算： 均价＝∑权重i×均价i×Px /Pi(i=a～d) 通过市场比较法初步得出项目的基数参考均价为：9702元/m2 1.目前得出的参考均价仅仅是以现阶段楼盘做比较，未考虑未来一年的升幅情况； 2.对于本项目未来规划中对建筑品质、设施配套、管理品质的提升也将提升 本项目的市场竞争力； 3.对于项目营销推广的提升； 价格策略 从历年的成交价格走势看，02、03、04连续三年都保持着2%-5%的小幅上涨。05年成为一个转折，价格跳过7000元，直接升到了8600元的高度，与2004年相比，价格上涨了35.5%，06年1季度南山商品住宅销售均价更是达到9895元/㎡，与去年同期相比，上涨比例为41%。 由于近期南山住宅上涨过快，而政府也再一次发布了深八条，因此预计到07年，南山楼市价格将保持小幅上涨的趋势，预计涨幅为2~5%左右 南山历年成交价格分析 综合以上三方面因素，同时依照以上对于片区涨幅的影响，以及中原地产操作高档住宅经验，我们综合项目高层未来一年的入市场参考价为——项目整体入市均价 =基本参考价+片区涨幅（2%-5%）+项目品质提升（2%—3%）=10090~10478 即项目未来一年入市的项目均价为 ： 10090~10478元/平米！ 本项目价格定位 分批拿证，分批推售： 　　受政府宏观政策影响，项目一