2006山西东胜区城市广场的项目市场的研究的报告.docVIP

东胜区城市广场项目 市场研究报告 目 录 摘 要 4 一、一个理念 4 二、两个目标 4 三、三项基本开发原则 5 四、四大支持点 5 第一章 东胜经济及房地产发展概况 7 一、东胜社会及经济发展 7 1、 城市概况 7 2、GDP增长情况 8 3、人口状况 9 4、社会消费品零售总额 10 5、城市建设和发展情况 10 5.1 东胜区投资硬件环境 10 5.2 东胜区社会、经济研究基本结论 12 二、东胜房地产业总体发展状况 14 1、 近年来房地产市场投资状况 14 2、供应套型情况分析 14 3、中高端产品量化分析 15 4、 东胜房地产发展预测 16 三、房地产市场板块研究 17 第二章 项目SWOT分析 18 一、项目概况 18 二、项目SWOT分析 18 三、区域特征 18 四、区域发展趋势 19 第三章 市场定位 20 一、社会人群组群划分及其与本项目关系 20 1、组群划分 20 2、本项目目标客户组群 21 二、目标客户的进一步锁定 21 1、目标客户群锁定依据 21 2、目标客户群特征 21 3、客户来源 22 4、目标客户群描述 22 5、目标客户购买认同点 23  摘 要 本报告的核心内容可以概括为一个理念、两个目标、三项基本开发原则和四大支持点。 一、一个理念 “建一个与城市旧城的历史文脉和未来发展相吻合的好产品”，这是项目开发的基本理念。从土地研究、规划设计、建设安装、营销推广到物业管理的全过程，都需要精耕细作，确保产品品质在未来10年不落后，成为东胜小规模综合性项目开发的典范。 二、两个目标 效益目标：作为企业经营的最原始动机，获得良好的商业回报是任何房地产开发要实现的目标之一。本项目的基本技术经济指标如下： 基本技术指标： 地上面积80000平米 住宅70000平米 底商10000平米 占地面积：13000平米 容积率6.15 绿化率35% 基本经济指标： 全案目标均价：2838元/平米 其中住宅销售价格为：2600元/平方米 底商销售价格为：4500元/平米 本项目总销收入：2.27亿元 动态投资回收期（一期）：1.5年 开发总周期：1.5年。如果2006年12月开始，2008年5月基本结束。 品牌目标：通过本项目的运作，树立企业品牌和项目品牌，为后期在区域发展创造社会价值。 三、三项基本开发原则 确定东胜中高档城市公寓的产品开发方向 速度优先的原则 在确定项目的标准时，强调好的性价比。在规划、园林景观、建设、营销和客户服务上追求高品质，同时严格控制成本，采用中档的建筑材料，构筑差异化竞争优势，以期实现快速销售、快速回款的目的。 超附加值原则 区域未来增长价值与项目特性价值共生共荣 运动健康、时尚生活、投资增值 四、四大支持点 中等户型、低总价——产品及经济属性，剑走偏锋，营造差异化竞争优势； 中年成就主题——打造文化属性，中年沉稳、内敛、寻求高品位生活的象征。我们贩卖的不仅仅是简单的住宅，更是一种有潜力的、犒赏人生的生活目标。 未来增值区域--卖点设计不仅仅是卖现在，更多的是卖将来；不仅仅是卖近景，更多是卖它的规划远景。40%卖现在，60%卖将来。 高性价比——通过良好的户型设计、景观设计、营销策划和管理，与竞争项目相比，在提升特色项目品质的同时，使价格具有竞争力，确保本项目的性价比处于优势地位。  第一章 东胜经济及房地产发展概况 一、东胜社会及经济发展 基本结论 城市经济发展提速，GDP增长位居全省县级城市先进行列； 城市建设进入快车道，立足成为省会居住之卧城； 近年房地产价格稳中有升，仍处于初级发展阶段； 房地产供应量有序增加，但潜在大规模放量阶段已初显端倪。 1、 城市概况 东胜古称“魏榆”、“中都”，早在战国时就已设立县制，历史悠久，名人辈出。赵国重臣蔺相如、后汉高祖刘知远、宋朝名相寇准生于斯；“中国儒商第一家”常家庄园建于此。漫漫历史长河，积淀了丰富的物质文明和精神文明。东胜位于山西中部的晋中盆地，东与寿阳县交界，西同清徐毗邻，南与太谷县接壤，西北与太原市相连。全区面积1328平方千米，人口五十三万，辖6镇4乡9个街道办事处，是晋中市委、政府所在地，是晋中的政治、经济、文化中心。东胜素有“省城门户”之称，是山西省交通运输的重要枢纽。距省城太原仅25公里，太原机场14公里。境内石太、南同蒲、太焦三线交汇与此，太旧高速、108国道穿境而过，榆长、榆邢、榆盂、榆清省级公路纵横交错。 图1：东胜与太原关系图 进入二十一世纪，东胜迎来了新的发展机遇。区委、区政府提出了建设区域性经济中心、文化生态旅游中心、绿色农业中心、科技教育中心、现代物流中心“五大中心”战略 图2：地区生产总值 2000-2004年间，东胜经济增长迅速，国内生产总值