北京远洋山水商业的项目西区市场定位的报告67DOC.doc

远洋山水专案组?远洋山水商业项目西区定位报告PAGE 第PAGE 1页 目 录1．前言 12. 西区整体概述 22.1 西区物业初步现状 22.2 西区物业规划价值分析 23.项目SWOT分析 43.1 本项目优势分析 53.2 本项目劣势分析 83.3 本项目机会分析 123.4 本项目威胁分析 154．西区物业规模论证 194.1 商圈反推法 194.1.1 论证原理 194.1.2 推算过程 194.1.3 推算结果 204.2 标准比例比较法 204.3 小结 225．社区商业业态比例分析 23 5.1 社区商业业态分布特点 23 5.2“综合型”社区商业业态分布比例分析 25 5.2.1 “内部社区商业服务中心”之业态组合比例分析 25 5.2.2 “区域综合型” 社区商业服务中心之业态组合比例分析 26 5.3 本项目业态分布比例分析 27 5.3.1 商业发展条件分析 27 5.3.2 本项目业态分布比例分析 27 5.3.3 对比分析 286. 项目定位 30 6.1 项目西区市场定位之原则 306.1.1内部协调原则 306.1.2 业态丰富、周全原则 316.1.3 因地制宜原则 327．区域业态定位 33 7.1 A、B区域业态分布建议 33 7.1.1 板块现状 337.1.2 交通状况 347.1.3目标客群 347.1.4业态组合倾向 357.1.5板块定位 357.1.6 商铺分割建议 417.1.7 目标商户 42 7.2 C区域商业业态建议 42 7.2.1 板块现状 427.2.2 板块现状分析 437.2.3 板块定位 457.2.4业态组合建议 477.2.5 补充说明 497.3 D区域业态分布建议 517.3.1 板块现状 517.3.2 板块环境分析 527.3.3 板块定位 547.3.4 业态组合建议 557.3.5 目标商户 587.4 E区域业态分布建议 587.4.1 板块现状 587.4.2 板块环境分析 597.4.3 板块定位 607.4.4 业态组合建议 617.4.5目标客户 627.4.6 E区规模调整建议之论述 628．项目发展规划总结 641.前言准确的市场定位是一个房地产项目成功运作的关键。精妙的定位，能够达到四两拨千斤的效果，不但可以发现空白，尽可能规避风险，而且能够通过独特的构思与精心的策划，充分体现本项目的独特魅力，展现项目的风采，为项目的成功奠定坚实的基础。通过前期详细的市场调研及资料收集、整理等工作，我司对北京市及本项目周边商业市场状况有了较为全面、深入的了解，并通过分析对本项目有了更加充分和深刻的认识。本报告在前期业态定位的基础上，结合我司多年的商业策划经验，针对目前本项目的可操作性，对本项目各板块的业态功能、布局、分割进行再次调整，从而为现阶段之产品设计提供可参考性意见，详细报告将体现于定位报告之中。同时，对于项目市场定位涉及之优劣势分析、商圈分析、目标客群分析、价格定位等细节，我司将在后期提交之完整市场定位报告中进行详细、专业的阐述和论证。我司坚信，通过科学的论证和不断的创新与努力，必能切准市场脉搏，为本案制定出准确合理的定位。最大限度强化项目的特有优势，转化、消除项目的现存劣势，规避项目的客观威胁，从整体上提高本案的市场竞争力，并为发展商及设计公司优化项目综合质素提供参考。2.西区整体概述2.1 西区物业初步现状西区规划住户9025户，人口预计可达25270人，可供停车约为4513辆（地上3160、地下1353），教育、医疗、文化体育、金融、社区便利服务及商业配套服务等社区公共配套设施较为齐全。远洋山水西区住宅面积约110万平方米，社区商业配套约5.3万平方米，分布在五个不同区域，我司初步定为A、B、C、D、E，各区域商业物业现状如下：A区22000平方米，地处地块西北方向共三层，紧临鲁谷路与鲁谷西路交汇处，双面临街；物业性质为住宅底商与独体配套楼B区9700平方米，地处正北共两层，紧临A区位于鲁谷路南侧，物业呈带状条形，长220米宽25米，进深最大28米最小23米；物业性质为住宅底商C区8155平方米，地处东北方向共二层，紧临鲁谷村路与玉泉西路（规划中）交汇处，双面临街；物业性质为住宅底商与独体配套楼D区10653平方米，地处正东，面向玉泉西路及京西奥园小区（待建）共二层；物业性质为住宅底商与独体配套楼E区2625平方米，地处西南方向共二层，紧临鲁谷西路及西便门豁口外路（快速路），虽双面临街但物业价值不高；物业性质为独体商业楼2.2 西区物业规划价值分析对于房地产物业（商业物业）而言，成功的市场定位将主导物业自身的