2006年上海万源城市场调研的报告.docVIP

项目概况 地理位置 本项目位于闵行区大古美板块：顾戴路、莲花路交界处。东接徐汇康建、田林板块，北邻金汇板块，西靠七宝板块。距离虹梅南路中环线1公里，南方商城1.9公里。地理位置比较优越 基本数据 总用地面积：12744平方米 其中商品房用地面积：70768平方米 容积率：1.52 绿化率：53.4% 商品房总建筑面积：106871.69平方米 服务用房：627.59平方米（地下） 地下：7683.62平方米 地上：99188.07平方米 总户数：730户 车位配置：约1：1 相邻关系 东侧：东苑古龙城 南侧：风荷云墅、望族新苑 西侧：新泾港、新时代花园 北侧：祜欣公寓 市场分析 1、宏观背景面分析 经历05年政策组合拳、06年宏观政策发文之后，上海房地产市场基本趋于稳定和平和，但对于细化政策未公布、宏观调控力度不明朗化的情况下开发商和消费者均表现出相对谨慎和理性观望的态度。对于本案来讲，政策调控仍然调控是整个销售方向的主导因素和影响销售速度的主因。 政策相继出台 市场渐趋平稳 自05年住宅市场供求结构在宏观调控下发生明显变化后，06年又陆续出台了“国六条”、“限外资”、“90/70”等一系列的宏观调控政策，而市场对政策的接纳度明显高于05年。今年住宅市场的供求及价格均没有出现很大的波动，无论是开发商还是购房者都已处在较为理性的状态中，住宅市场已在调控中逐步趋向平稳良好的发展态势。观望态度开始逐渐缓解，逐渐开始积极寻求刚性需求的置业方向，但对于改善型、投资经营型需求仍持比较浓厚的观望情绪。 不排除继续加大调控力度可能 从近几年的调控工作运行来看，在检验调控措施贯彻和执行的效果过程中，如果执行效果远低于预期，不排除持续加大调控力度，继续出台调控措施，纠正目标偏差；对此，开发商与消费者均有一定心理准备，前景不明朗化因素仍然是消费者心中挥之不去的阴影。 股市资金归流楼市 从中国整体投资市场来看，仍主要以股票证券投资和不动产投资为主，投资产品选择狭窄、投资品种单一。2006年资金涌向股市，股市发展良好。但进入2007年后股市盈利资金将会有部分流入楼市，成为改善型需求和投资需求的成本储备，预计将会造成需求增量显现发生。 1、全市住宅市场分析 06年市场表现相对平和，价格稳步有升，需求基本持平。对于本案来讲，如何在需求、成交价格基本平稳的状态下达到迅速去化、快速回笼资金成为本案销售过程中需要主要突破的地方。 1）供求关系 2006年住宅市场整体供求关系基本平衡，供求比波动不大；全年住宅市场呈现出“年初供不应求，二、三季度供过于求，年末消化”的态势。 （1）年度住宅市场供求关系趋于平衡 从近5年全市住宅年度供求走势来看，2004-2005年市场供求比波动较为明显，一度由供不应求转而呈现出供过于求的市场表现；2006年全市住宅供求比为1：0.98，在经过了一阶段调控后市场逐步趋向平稳健康的良好态势。 数据来源：上海易居房地产研究院 2006年全市住宅供应量环比下降14.69%，成交量环比上升19.68%；供应下调，成交放量，使全年住宅市场供求关系基本趋向平衡。 指标 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 环比 供应量 （万平方米） 2169 3151 3080 2580 2201 -14.69% 成交量 （万平方米） 2587 2711 3310 1794 2148 19.68% 供求比 1.19 0.86 1.07 0.7 0.98 / 数据来源：上海易居房地产研究院 （2）全年市场供求基本平衡，月度供求比峰值现于十月 2006年1-12月，全市住宅市场供求比整体波动不大，供求矛盾同比去年有了明显的缓减，全年市场供求关系较为平衡。 数据来源：上海易居房地产研究院 数据来源：上海易居房地产研究院 2006年全市住宅市场供求走势呈现出以下走势：第一季度市场供应略小于成交，供求比为1：1.11；二、三季度市场整体供过于求，供求比为1：0.87；第四季度市场供不应求，供求比为1：1.16。 从2005-2006年全市住宅供求走势图中可以看出：05年12个月中，仅1-3月的比值大于一，全年基本处于供不应求的状态中；而2006年全年的供求比值基本在平衡线（1：1）左右徘徊，月度供求基本平衡。对比两年的供求情况可以明显地看出，06年的全市住宅市场供求比走势更趋平稳。 2）需求分析 2006年的住宅市场需求环比05年有所放量，纵观全年12个月的成交情况可以看出“上半年市场需求逐步回暖，下半年成交量走势平稳”的特点，调控下的住宅市场渐趋稳定。 （1）全年住宅成交量有所上升 全年住宅累计成交2147.61万平方米，环比2005年增加了353.54万平方米，增幅达20%。 数据来源：上海易居房地产研究院 2006年住宅