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DN房地产开发公司项目可行性分析 1.1项目情况简介 本项目的定位是给汽车厂首次或者二次置业的青年职工，建设一个环境优 雅的现代化菁英居住社区，让业主能有一个环境优雅，服务良好，格局优良的 属于自己的房子。另外，通过该项目的开发也能够促进周边商业经济的发展， 使汽贸区更加繁华，快速提升地块的价值，通过增加项目的附加值，提升项目 的整体品质。下面对该项目的具体情况做一个简要的介绍。 1.1.1项目建设背景及现状 项目的开发都有一定的自然环境、经济环境和地段要求，这是项目实现其 开发价值首要分析条件，也是进行投资开发实现其长远商业目标的基础。但是 不同的项目有这自己特有的背景和现状，对其投资后续产生的影响也是不尽相 同的，因此对项目的背景进行研究是很必要的。就本项目而言，其主要的背景 特征和现状如下。 1.1.1.1项目的基本背景情况 该项目属于“竞限”项目，具体而言就是“限套型，竞地价”，这样就可以 避免房价过高，控制在消费者的承受能力之内，这也为产品的销售减轻了负担。 其次，项目的消费对象主要针对汽车厂在职员工，根据目前职工的平均收入水 平来看有80%的职工家庭收入在5万元以上，20%在5万以下，由此可以看出 消费的需求还是很大的，加上工作稳定，向银行按揭贷款风险小，是金融机构 大为欢迎的客户群体，基本上每个家庭都能买得起房。据统计汽车厂共有职工 数十万人，而且随着汽车产业被列入国家十大振兴规划，汽车厂将会有更多的 职工加入，考虑到部分家庭由于特殊原因没有买房需求外，整个项目的3000多 套房子基本上能全部售完，可见项目的消费需求极具稳定性。图1.1反映出一 汽年家庭收入比例图，由图中可以看出一汽职工的消费能力在全市范围内趋于 上游水平。 1.1.1.2项目地块现状 该地块位于奔驰路和红领巾路交汇处，总面积为11万平方米，拿地价格为 1.26亿，趋于目前的市场价格，使楼面地价相应的降低，进而促使有效需求急 增。规划道路用地面积为10625㎡，用地性质为居住。 项目周边环境优势很大，伴随长春市西部新城的战略本区经济发展潜力也 不错，最近的商品楼盘有博众新城和碧水云天，但是就楼盘价格而言，本项目 是最低的，这也是其一汽职工最具吸引力的地方，要在竞争中取胜就得打好这 张牌，凸显优势。另外，项目地段很好，北临自立西街，西靠飞跃路，东接奔 驰路，南边是商品楼盘，还有一个很好的环境因素就是北靠近同心湖，南临锦 绣公园和岱山公园，形成三园一湖的独特的亮丽风景线。对于汽车厂的职工而 言，在此处购房能够极大地方便自己的出行和工作，不必每天从很远的地方赶 来上班，还能省不少车费，从这点来说就很有必要。 1.2.1项目规划指标及建设要求 项目的开发离不开城市规划相关政策的制约，按照城市整体规划指标做好 规划设计和建设要求，是项目成功的基础和工程质量过硬的保障，本项目的具 体规划指标及建设要求如下。 1.2.1.1项目规划指标和设计要求 根据“竞限”项目的有关规定，项目的建筑容积率不得高于2.5，建筑密 度控制在35%以内，建筑高度不得超过60m，绿化率要求按照长春市城市绿化条 例规定进行，不低于30%，从中可以看出，整个项目楼盘属于高层建筑，土地 的非建筑空间较大，绿化达标，可以说是一个现代化的休闲式小区。1.2.1.2项目建设的要求 项目按照长春市建筑规划管理技术规定执行，其设定的主要户型及面积如 下表。 从上表可以看出，项目的户型无论是面积，形式还是比例，安排的都很科 学，充分考虑的消费对象的需求，各个面积和形式的户型都有建设，与实际情 况联系紧密。这只是达到了项目建设的基本要求，对于该项目还有着比较特殊 的要求，具体有以下几点。 （1）项目的开发要沿市政道路控制10m绿化带。 （2）本项目均价在4500元左右，其住宅户型结合实际需求再次审定。 以上就是该项目的基本情况介绍，总的来讲，项目的地价相对附近楼盘而 言很便宜，销售上有明显的价格优势，项目周边配套设施齐全，环境优美，交 通也很便利，建筑规划设计及户型安排科学合理，体现了人性化理念，是一汽 职工居住的理想地带。另外，项目的开发能够极大地刺激周边经济的发展，并 且对周边商业经济的发展起着一种推动作用。 第2章投资环境分析 项目定位建设竞限房定位给一汽职工居住，根据汽车产业开发区的规划布 局该项目处于绿园区和汽开区接壤处，距长春市西客站仅2.5公里，西部开发 区管委会在政策上给以很大的支持。本项目属于“竞限”项目，即在“限套型、” 的基础上“竞地价、。因此，以下分析也主要围绕“竞限”这一项目特征展开， 分别从宏观、中观、微观的角度分析。 2.1宏观社会经济环境研究 房地产行业是一个受政策影响很大的行业，随着整个房地产业在国民经济 中的地位日益突出，拉动GDP的作用也愈加明显，相关资料显示房地