浅析房地产开发企业的税收筹划2016.7.8.docVIP

浅析房地产开发企业的税收筹划 摘要：房地产开发企业处于激烈的竞争状态，为积极响应国家调控，房地产开发企业需做好税收筹划工作，执行完善的税收方案。我国房地产开发企业的税收并未达到全面的状态，还需进行全面筹划，才能确保企业税收的准确性，最大程度的保障房地产开发的成本及经济效益。因此，本文通过对房地产开发企业进行研究，分析税收筹划的策略。 关键词：房地产；开发企业；税收筹划 我国政府对房地产开发采取宏观控制的方式，利用政府职能落实行政措施，要求房地产开发企业强制执行税收政策，监督并管理房地产事业。2013年国五条中表示，国家对房地产开发税收保持坚定的态度，所以房地产企业需要严谨的筹划企业税收，一方面适应房地产市场的变动需求，另一方面规避税收中的风险，提高房地产企业内部的经济能力，体现开发企业的价值。 房地产开发企业的税收筹划 房地产开发企业税收筹划中涉及的内容比较多，需根据国家相关的税收规定，科学的筹划并分配税收问题，提高房地产开发企业的市场竞争力。对房地产开发企业中的营业税、土地增值税、契税和企业所得税进行筹划，如下： 筹划营业税 房地产开发企业在筹划营业税收方面，普遍采取两种方案，一种是优惠购买政策，另一种是优惠赠送政策。以某房地产开发公司为例，分析两种方案的具体数据。假设该房地产开发公司开盘楼房的收入是5000万元，优惠购买政策是参与购买楼盘的客户可以获得10%的折扣，公司需缴纳的税金是：5000×0.9×5%=225(万元)；优惠赠送政策是该公司在开盘当天赠送价值3000的液晶电视，公司需缴纳的税金是：①5000×5%=250(万元)、②50×3%=1.5(万元)，①+②=251.5(万元)，比较两种方案可以发展，方案一的税金要低于方案二。目前，营业税的负担非常大，各个地区的房地产开发企业都在筹划营业税，而优惠购买政策逐渐成为税收筹划的首选方案。我国部分地区的经济适用房暂时取消了营业税，房地产开发商建设的住房，符合经济适用房的相关规定，才可执行暂免营业税，而其他类型的房产，则采取优惠购买政策，用于提高房地产开发的经济成本，控制营业税收。 筹划土地增值税 土地增值税的征收范围大，房地产开发企业在筹划土地增值税的过程中，最大化的增加扣除内容，尽量降低增值率。结合房地产开发企业与土地增值税的关系，可以在利息支出扣除、合理定价、代收费用和合并增值率四个方面进行筹划，达到减少税金的目标[1]。国家政策已经对土地增值税做了明确的规划，部分政策中已经规定了免征土地增值税的条件，房地产开发企业可以利用国家政策来减少土地增值税，确保开发的房地产项目具备国家政策中的基本条件，即可适当减少或免除土地增值税。近几年，部分地区以按照国家《土地增值税暂行条例》的要求，发布了土地增值税的税收通知，明确规定了土地增值税的执行内容，同时为房地产土地增值税的税收筹划提供根本依据。 筹划契税 契税是指房地产开发企业在获得有关权力过程中需要交纳的税金。政府在契税上出台了相关的政策，第一是财税[2008]24号文件中的税收规定，廉租单位购入住房，继续保持廉租性质的住房，经济单位回购经济适用房，用于经济性房源，可以免除契税[2]。第二是房地产开发企业分设了多于两个的主体，如新增主体方享受房地产的所有权，执行免契税行为。实际房地产开发企业的项目对象以保障性住房为主，但是保障性住房暂时没有与契税相关的政策，所以房地产开发企业可以按照契税的法律法规执行。 筹划企业所得税 房地产开发企业的所得税与企业经营效益存在直接的关系，房地产开发企业的规模大，所得资金非常密集，在筹划企业所得税时，不能局限于一类方法，需通过多样化的筹划方式，集中性降低企业所得税的征收税金，如：税前扣除、多渠道筹资等。例如：某房地产开发公司筹划企业所得税时，将员工的公积金、保险做为除外项目，提前扣除两项费用，由此即可降低企业所得税，同时公司员工也能得到可观的福利，有利于公司的运营与发展[3]。税前扣除是房地产开发企业所得税筹划的基本方式，也是最为常用的一类，可以为房地产开发企业提供双赢的条件。 房地产开发企业税收风险的规避措施 房地产开发企业税收风险也是筹划的一项模块，如果税收筹划的过程中潜在风险，很容易引起经济损失，无法保障房地产开发企业税收筹划的合理性。比较常见的税收风险有：政策风险、成本风险等，导致税企关系中出现矛盾，刺激了偷税、漏税行为的发展。根据房地产开发企业税收筹划中潜在的风险，提出几项风险规避的措施，如下： 主动认识税收筹划的风险 房地产开发企业比较特殊，在筹划风险方面，应该积极引导房地产开发企业内的所有人员，促使其主动认识税收规划中的风险，树立风险管理的意识，明确税收与国家政策、法律法规之间的关系[4]。由此房地产开发企业才能利用国家政策辅助税收筹划，