世茂迪荡新城的项目营销的策略.docVIP

世茂迪荡新城项目营销策略 2、行业及公司背景介绍 2.1房地产行业介绍 2.1.1房地产行业发展过程 近10年以来，房地产业取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之一， 市场化程度也日益提高。我国房地产在改革开放前实行的是统建统分制度，1997 年的货币分房和按揭贷款，使中国的房地产集中喷发出巨大的消费能力和庞大的 市场需求，房地产进入了一个前所未有的兴旺发达期，土地成片开发和大量外资 的引入，形成了外资、合资和内资开发公司齐头并进的势头;住宅、楼宇、商业 大厦、公共设施等纷纷拔地而起。中国的房地产市场已经由卖方市场进入买方市 场。 以往由于土地、贷款、垫资、预售等一系列政策的宽松和倾斜，一个项目往 往只需总投资额的30%甚至更少，就可以运作起来。但是随着政府和银行出台 的相关政策，项目的资本金比例提高到35%，土地招拍挂的前期拿地资金，土 地贷款的停止和开发贷款的紧缩，对期房转让和预售条件的高门槛和消费者现房 观念的成熟等，将我国的房地产由贸易型(定金式)的投资模式向产业型(实力 型)投资模式逐步转化。 2.1.2房地产行业现状和趋势 住房仍然是居民的基本生活需求。在全面建设小康社会阶段，随着经济社会 的发展和人民生活水平的提高，城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛，是房地 产业持续发展的动力。供不应求是未来几十年中国房地产市场的主导趋势。房地 产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业，判断房 地产业形势和发展前景必须从基本国情出发，充分考虑中国加速的城市化进程和 住房市场化改革的影响，以科学发展观为指导，在经济社会发展的整体环境中去 把握。目前房地产运行主要受金融政策和土地政策宏观调控政策两大因素影响。 从景气分析来看，国家采取宏观调控的效果是非常明显的，而且通过调整供地结 构，加大对经济适用房和普通住宅用地供应，在一定程度上遏止了房价的快速上 涨，也提高了房地产市场质量。 中国房地产短期开发销售(项目型)和区域化生存发展的两大特点，决定了 我国房地产市场是不能套用所谓香港和美国模式的，对于大多数中小房地产商来 说，如何运用好所在区域的综合资源优势(人脉、关系、风俗、市场和价格等)， 充分发挥房地产企业的学习型特点，借助各种房地产专业力量和工具，必将成长 为区域性的主导力量。 房地产未来发展趋势:投资继续得到控制，融资渠道酝酿变局;土地市场趋 向规范，建设用地增量控制更严;二手房市场继续升温;供求关系仍然偏紧，房 地产销售量持续增长;企业持续洗牌重组，市场竞争回归理性。 2.22.2. 公司背景介绍 1公司简介 开发商母公司世茂集团，是一家以房地产开发为主的国际化企业集群，拥有 丰富的开发经验和严谨的开发团队，历经近二十年发展，现己成为以“世茂房地 产(0813.HK)”、“世茂股份(600823.SH)”二家控股上市公司为主体的大型企业 集团，上市总值达600多亿港元，储备土地建筑面积近2000万平方米。我们的 投资领域涉及房地产、酒店等多个方面，投资足迹遍及北京、上海、福州、南京、 武汉、哈尔滨等数十个城市，在中国大陆首创了房地产业“滨江模式”，打造了 上海世茂滨江花园等众多蜚声海内外的精品项目，获得过“中国超级品牌”、“房 地产行业特别奖”、“城市运营商50强”榜首单位等殊荣，在业界有“中国豪宅 第一品牌”之称。 2.2.1.1土地储备分布 2.2.2项目简介 项目开发主体绍兴世茂新城房地产开发有限公司是世茂集团的全资子公司， 负责绍兴世茂迪荡新城项目的开发。公司建立了比较完备的组织架构体系，设有 工程部、开发部、合约部、财务部、销售部、行政部、法务部等，公司各部门建 立了较好的横向联系网络。 世茂迪荡新城项目总建筑面积113万平方米，80万平方豪华高品质住宅， 20多万平方米商业购物中心以及创新生活商业步行街，12万平方米超五星豪华 酒店，建成后的酒店高达250米以上，将是绍兴新世纪新的城市坐标。新城的核 心部位将全部由世茂集团倾力打造，创造一种全新的生活模式。 绍兴世茂迪荡新城E6地块项目是绍兴“世茂迪荡新城”项目一期地块，用 地性质为居住用地，项目基地在云东路以北，迪荡湖路以西，都泅门路以南，环 城东路以东，地块为东西长于南北的梯形，总用地面积为90928平方米。 城市交通便捷，区位条件良好，地块自然平整。由于规划确定容积率为蕊2.1， 居住小区建筑面积为228332平方米，其中地上190999平方米，地下37333平方 米。住宅部分地上部分1卜1至28层，建筑面积为180264.1平方米，地下1层， 建筑面积为8905平方米;居委会、物业、经营用房、公厕及垃圾中转站面积为 1941平方米;幼儿园为地上3层，建筑面积3159.42平方米;会所地上3层， 建筑面积5604.21方米;地下汽车库