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东港房地产企业集团内部资金管理方案 第三章东港房地产企业集团内部资金管理现状及问题分析 经历三十多年的发展，房地产行业己经进入高速发展时期，无论是投资规模 还是投资增速都超过其他行业，房屋销售量突飞猛进，土地价格和房屋销售价格 都大幅上涨。房地产行业体现出以下特点:投资复苏，全国房地产行业景气度持 续上升;商品房销售由回暖向火爆演变;房地产企业资金来源充裕;商品房有效 供给短期内难以缓解;商品房需求由自助和改善性需求向投资和投机需求转变; 房地产政策有所收紧等。对房地产行业特征的分析和研究有助于进一步对资金管 理特征展开研究。 3.1东港房地产企业集团内部资金管理简介 东港集团主要从事基础设施投资及房地产的开发、经营和管理，是国家建设 部审查通过的具有国家一级资质的房地产开发企业。所属企业开发的物业种类有 别墅、排屋、公寓、写字楼、商场和酒店等，建成了一大批广受好评的房产项目， 开发项目遍布全国十几个省市和地区，其集团化的运作，专业化的管理，品牌化 地运营为集团发展打下了坚实基础，赢得了良好的局面。到2010年6月，东港 集团注册资本22.05亿元，合并后资产总额己达到193.2亿元。 2006年3月，东港集团荣获“2006中国房地产百强企业”，“综合实力”排 名第十二，“成长性TOP10”位居第四，“规模性TOP10’’位列第五;公司开发的 北京优山美地别墅项目，2007年度优山美地项目获北京市别墅类项目销售冠军。 2008年3月，东港集团荣获‘，2008中国房地产百强企业”，‘。综合实力”排名第十 二，“成长性TOP10，，位居第三，“规模性TOP10，，位列第四。 2007年度东港集团实现合同销售额92.1亿元，销售回款138.23亿元;07年 新开工面积203万平方米，竣工173万平方米;实现经营收入80亿元，利润总 额16亿元。 东港集团当前的组织结构属于典型的母子结构形式，子公司具有独立法人 资格，保持了相当的经营权、决策权，而赋予母公司的主要是管理权和监督权。 东港集团的组织结构如图3一1: 3.1.1标杆企业万科集团财务现状 房地产企业体现出了行业特有的财务现状，突出表现在资产负债率高，负债 中贷款额度占比高等。对行业标杆企业的财务现状进行调查分析，有利于将东港 企业集团的财务现状与其对比，借鉴行业标杆企业的财务发展模式，提出有利于 东港企业集团发展的资金管理模式。 取房地产行业中的龙头企业万科为标杆企业，根据万科的资本结构、资本经 营状况和资本经营成果以及现金流对万科进行财务分析，通过横向和纵向对比， 定性与定量分析相结合的方法，了解其资金管理现状。 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发 企业，也是首批公开上市的企业之一。万科于1991年1月在深交所挂牌交易，上 市二十年来，主营业务收入从上市初的6.6亿至2010年的488.8亿，增长了73倍; 挣利润从7000万至53.3亿，增长了75倍。中国第一批上市公司中，万科是唯一一 家连续18年保持盈利、保持增长的公司。 万科2010年主营业务收入构成，其中房地产收入为483亿元，占比99%，物 业管理收入为3.28亿元，占比0.6%。万科已经成为定位明确、专业化的房地产公 司。 由上表可知，万科的资产负债率从2005年的60.98%连续缓慢上升到2009年 的67%，而行业的平均水平是75%左右，万科的资产负债率较低，处于行业内中 等偏低的水平，偿债能力较好，主要来源于其良好的融资能力，除了银行贷款之 外，还通过股票融资、发型债券、退出信托产品等方式融资，同时在境外也积极 开展融资。外部融资方式和渠道的多样化，保证了万科的偿债能力。 在负债结构当中，万科主要以流动负债为主，有一定的短期偿债压力。但是 形势有所好转，流动负债占总负债比例除了2008年有所反弹之外，呈逐年下降趋 势，短期偿债压力有所缓解。 在筹融资政策方面，由于房地产企业存货的变现周期长，将其视为长期资金 占用。在当前万科的资本结构当中，长期资金占用主要靠长期资本来维持，一般 来讲，追求稳健经营的企业“长期资金来源/长期资金占用”高一些为好，所以 说万科的财务还是相当稳健的。 金流连续几年为负，这对资金链产生了巨大的考验，这时主要通过筹资活动来融 通资金，因此期间内筹资活动产生的现金剧增。2008一2009年情况发生了较大变 化，万科经营活动产生的现金流量大幅增加，且2008年万科的投资占用的现金流 减少，资金充裕，所以对筹资活动产生的现金流下降，2009年出现负值。 综上，万科作为房地产企业的龙头企业，其财务现状良好，一方面来源于良 好的资金管理基础，反过来也为资金管理打下了坚实的基础。在财务融资战略方 面，万科一贯坚持稳健的财务政策，培养多样化的融资能力以及稳健