北海天隆天岸地产的项目2010年营销推广计划.ppt

购物中心调整、提升的必要性和实施策略 演讲嘉宾 邱志东 先生 1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略 一、购物中心调整和提升的目的 购物中心调整和提升的目的 1、完善购物中心定位 2、增强市场竞争力 3、满足消费者需求 4、提升租值 二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠 2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差 3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动 5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或商品结构 6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层的换位调整 7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要 8、经营项目业绩增长有较大市场空间 9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整 三、购物中心调整提升前必须考量的内容 购物中心调整提升前必须考量的内容 1、购物中心定位的检讨 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析 6、 原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、 市场营销推广策略的得失及未来方向 8、 拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、 业务团队的思路、业务能力和人员配备 10、调整、提升前后租金收益比较 11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性 12、调整提升的时间节点安排 13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用 四、购物中心调整实施过程中的策略 1、专职团队的组建和业务要求 2、目标租户的资料收集、分析和筛选 3、中介机构的选择及专职团队的分工 4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计 5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略 购物中心调整实施过程中的策略 6、 调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、 调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示 8、 灵活的合作方式和租金收益平衡预算 9、 原有租户的去留问题 10、项目调整部门的配合及分工 购物中心调整实施过程中的策略 11、项目调整的时间节点确定 12、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排 13、推广策略的实施 14、租户维护和管理服务 演讲结束，谢谢大家！ 【媒体整合】 媒介组合设计： 媒介类别 大众传播媒体 印刷 户外 报纸 电台 网络 分众楼宇 电梯 具体媒体 潇湘晨报 金鹰电台 交通频道 0731fdc/商铺网 流媒体广告 芙蓉路四方坪马王堆等区域 折页、海报 大型路牌 DM单页 工地围墙 长沙晚报 户型单页 导示牌 完美楼书 道旗 投放思路： 蓄势期间以立体组合、全方位媒介进行多点进攻，平面、户外、等齐头并 进。但考虑到对项目品质感的塑造，我们不建议用车身广告做推广； 进入强销期，可使用均频率，中版面进行推广。 尾盘期可以适当控制发布频率，结合尾盘具体销售情况，在保障销售的前 提下，节约成本。 主要媒介针对性分析 １、户外广告 户外广告牌视觉冲击力大，渗透力强，接受群体广泛，是作为长期宣传的重要媒介。根据项目辐射区域，广告牌主要应选择在芙蓉路、或四方坪沿线及马王堆区域。主推项目形象及各阶段认卡及开盘等信息。 ２、报纸广告 潇湘晨报覆盖湖南省，发行量大，阅读客户多，以市民为主，是目前湖南省发行量最大的报纸。 长沙晚报作为湖南唯一的党政机关报，针对性强。受众群体多为党政机关与高级知识分子，其素质普遍较高且具有一定的经济基础。 该两种报纸为常选也是必选媒介，主推项目形象、卖点及各阶段认卡、开盘的信息。　 3、楼宇传媒广告 楼宇传媒广告为覆盖面较强，由于它属于图文并貌、声效结合，也是客户被动接受且必须接受的媒体，受众面比较广，能够最大范围的扩大项目的知名度，聚集项目人气。 4、电梯广告 电梯广告以写字楼为载体，具有较强的针对性。其视觉冲击较强，为新型媒体，容易吸引消费者眼球，加深品牌印象，是比较重要的宣传媒介。选择芙蓉路、四方坪、马王堆等区域的电梯广告，主推项目认卡及开盘等信息。 5、网络广告 作为一种覆盖面极大，传播速度极快的新兴媒体，受众面广，客户参与度高，是目前消费者了解楼盘信息的重要渠道。0731fdc、haofz及0731spw等作为长沙房地产的重要网站，影响