企划的方案康桥水都社区商业中心招商的方案.doc

PAGE 康桥水都社区商业中心招商方案 TOC \o 1．基本情况与核心思路 PAGEREF _Toc143408169 \h 21．1项目基本情况 PAGEREF _Toc143408170 \h 21．2社区商业中心运作思路 PAGEREF _Toc143408171 \h 32．周边商业市场调查 PAGEREF _Toc143408172 \h 42．1周边现存商业分布 PAGEREF _Toc143408173 \h 42．2现存商业格局对本项目影响 PAGEREF _Toc143408174 \h 52．3人口流动示意 PAGEREF _Toc143408175 \h 72．4案例分析——万科四季花城 PAGEREF _Toc143408176 \h 93．项目成长性分析 PAGEREF _Toc143408177 \h 113．1人口导入成长性分析 PAGEREF _Toc143408178 \h 113．2住户对商业需求的渐进性分析 PAGEREF _Toc143408179 \h 123．3商业成长性前景规划 PAGEREF _Toc143408180 \h 134．综合运作计划 PAGEREF _Toc143408181 \h 154．1初始业态建议及分布 PAGEREF _Toc143408182 \h 154．1．1业态建议考量重点 PAGEREF _Toc143408183 \h 154．1．2初始业态建议及分布 PAGEREF _Toc143408184 \h 164．2综合运作计划 PAGEREF _Toc143408185 \h 204．2．1招商策略 PAGEREF _Toc143408186 \h 204．2．2现场区隔与包装宣传 PAGEREF _Toc143408187 \h 214．2．3业态成长时间表 PAGEREF _Toc143408188 \h 235．租金及免租金建议 PAGEREF _Toc143408189 \h 245．1租金建议 PAGEREF _Toc143408190 \h 245．2免租金建议 PAGEREF _Toc143408191 \h 256．现金流量分析 PAGEREF _Toc143408192 \h 267．招商前工作计划 PAGEREF _Toc143408193 \h 271．基本情况与核心思路1．1项目基本情况项目开发进程人口导入时间进程1 期2C2A/2B2D2F/2G总计户数1591286630172010425269户均人口2.51.52.81.72.52.22044预期导入人口3977.542917642924260511699.5预计交付时间已交付2007年8月2007年12月2008年6月2008年12月从上表情况来看，本项目在06年8月左右就应该有较大的人口入住水平，而排除掉设计装修等时间因素，第一期交付后应导入人口3900人左右，但是从目前实际人口导入情况来看，仅仅达到30％左右，这样的入住水平不仅给物业管理带来了一定问题，同时更影响了项目后期销售。据我司实地调查情况，目前人口入住率低下的主要原因为交通相对不便，距离地铁公交均有较大距离；配套不齐全，实际居住有较大困难；由于交通不便的问题目前较难解决，为解决这一实际问题，开发商提出希望通过运作社区商业中心来提高目前人口入住水平。1．2社区商业中心运作思路首先，从本项目的实际情况分析，本项目的社区商业中心与项目的人口入住应呈现的是良性互动的效应，即商业的运作能提升人口入住率，而人口入住率的提高能提升商业价值，从而再度提高人口的入住率。因此关键问题在于怎样开启这一良性循环的起头。其次，准确的设定何种形式的商业配套进入本项目的商业中心，使其配合社区早期人口入住的消费需求，是商业中心运作之初就能成功的必要条件。然后，考虑到本项目自身目前处于一个高速成长的阶段，因此其内部的商业组成也必须配合到项目内部人口增长，具有一定的成长性，能够事先预判未来商业组合的形态，在早期的商业布置中就做好预留。最后，社区商业中心的运作，目的主要是提高社区的人口入住率，因此，我司认为，实际的解决方案主要以提高人口入住率为目的，以社区商业中心的运作为主要手段，但需要结合其他一些综合手段来实现提高社区人口入住水平。因此，我司认为，本项目社区商业中心的运作方案核心思路由以下四点构成：有效运作手段打开局面；准确商业定位，提高一次性成功率；前瞻性商业布局，考虑长远；综合手段运作，全方位拓展人流。2．周边商业市场调查2．1周边现存商业分布水产路蕴水产路蕴川路杨泰路外环路项目地块梅林路杨鑫路济光学院天馨花园宝杨路镇政府①③②⑤⑥⑧⑦⑨④北北道路商业设施备注水产路中型餐饮快