2013年度房市金碟最有价值房产的的策划2000案12天津蓝海苑住宅的项目营销的报告2008108页.doc

蓝海苑项目营销报告  最有价值房产策划2000案 外部环境分析  营销定位  价格策略  明 晰 营 销 目 标  分 析 内 外 营 销 环 境  市 政 竞 客 场 策 争 户 走 背 环 需 势 景 境 求 本 产 价 客 体 品 值 户 属 构 梳 描 性 成 理 摹 内部环境分析 制 定 营 销 战 略 与 策 略  制 定 营 销 执 行 细 案  销售排期 市场推广 活动公关 销售平台 销售道具 客户服务 风险预案  销控组织 媒体投放 渠道营销 案场包装 现场管理 沟通机制 ……  实 现 营 销 目 标  建立完整的营销体系  3  最有价值房产策划2000案 顾客消费流程  以客户为核心的 整合营销思路  Attention 引起注意  Interesting 产生兴趣  Desire 引发欲望  Action 促使购买行为  Satisfactio n 达到购后满意  形 象 定 位  市 场 推 广  媒 体 投 放  活 动 公 关  网 络 营 销  接 待 中 心  现 场 包 装  多 媒 体 展 示  样 板 示 范 区  销 售 道 具  价 格 策 略  投 资 回 报 核 算  产 品 唯 一 性  销 售 保 障 体 系  C R M 系 统  物 业 服 务 系 统  遵循AIDAS模型 搭建系统营销执行体系  4 营销绩效  =  客户价值 总营销成本  =  销售收入 总营销成本  一 二  策划推广绩效管理 销售执行绩效管理  营销回报率 = 销售成交率 =  来电来访客户数（有效客户） 总营销成本 成交客户数 来电来访客户数  三  客户服务和满意度维 护绩效管理  重复购买率 / 推荐销售率 /  =  重复购买客户数 / 推荐销售 客户数 /衍生消费客户数 衍生消费率 成交客户数  贯穿营销体系的核心营销思想： 最有价值房产策划2000案营销绩效管理  5 外部环境分析  营销定位  价格策略  明 晰 营 销 目 标  分 析 内 外 营 销 环 境  市 政 竞 客 场 策 争 户 走 背 环 需 势 景 境 求 本 产 价 客 体 品 值 户 属 构 梳 描 性 成 理 摹 内部环境分析 制 定 营 销 战 略 与 策 略  制 定 营 销 执 行 细 案  销售排期 市场推广 活动公关 销售平台 销售道具 客户服务 风险预案  销控组织 媒体投放 渠道营销 案场包装 现场管理 沟通机制 ……  实 现 营 销 目 标  明确项目营销目标  6  最有价值房产策划2000案 本案营销目标  目标1： 现金流 目标2： 销售利润  提高销售速度，为开发商保证良好的现金流，确保资金的快速回拢！ 在依托区域发展以及前期销售的基础上，充分发挥项目自身和潜在 的价值，将项目利润最大化！  7 最有价值房产策划2000案 外部环境分析  营销定位  价格策略  明 晰 营 销 目 标  分 析 内 外 营 销 环 境  市 政 竞 客 场 策 争 户 走 背 环 需 势 景 境 求 本 产 价 客 体 品 值 户 属 构 梳 描 性 成 理 摹 内部环境分析 制 定 营 销 战 略 与 策 略  制 定 营 销 执 行 细 案  销售排期 市场推广 活动公关 销售平台 销售道具 客户服务 风险预案  销控组织 媒体投放 渠道营销 案场包装 现场管理 沟通机制 ……  实 现 营 销 目 标  通过对外部环境的分析，了解项目 所处的市场环境  8  最有价值房产策划2000案项目区位——本案位于空港板块和津滨走廊地带的交叠位置， 紧邻外环，周边分布多条主要交通干道。  津塘路 本地块位于天津市东部，北侧紧邻正在建设中的滨海机场空港物流加工区，行政区划隶属于东丽区。 紧邻津滨高速公路，距离天津外环1.6公里，距滨海国际机场2公里；距离津塘公路3公里，京津塘高速 公路6.5公里。  9 最有价值房产策划2000案项目周边组团——本案北望航空城、南接新立组团、东连 幺六桥乡，西邻中心城区  航空城  中心城区  新 立 组 团  本案  10 最有价值房产策划2000案 项目面临的发展机遇—天津城区人口和产业东移和滨海新区西扩  中心城区  城市扩散效应  东丽区战略发展思路：连接两区（中心市区、