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ZT房地产公司X项目营销策略 第三章X项目市场营销环境分析 3.1外部营销环境分析 3.1.1房地产市场供求分析 （1）当前中国房地产市场现状 商品房空房率很高,造成房地产资源的严重浪费；房价高工薪阶层买不起房； 与“城市化”相矛盾,不利于增加内需。 （2）当前我国房地产市场中的供需均衡分析 房地产市场受到各方面因素大致可分为两类：一是供应方面，二是需求方面。 此外，由于房地产市场是一个不完全的市场，信息不对称问题将影响供求关系， 给房地产市场带来波动和震荡[22]。按照一般均衡理论：均衡价格的形成过程是市 场规律作用的结果。 当前我国房地产市场处于一个供求失衡的状态，主要原因有： 第一、中国当今房地产开发体制方面存在着政府土地、房地产开发商和购买 居民三者直接分离。政府将土地所有权拍卖给房地产开发商，开发商根据自己的 想法建房，对购房居民完全不了接，盲目开发项目。 第二、房地产是否景气关系到一个国家过地区的经济发展状况，也是政府政 绩的主要表现方面。当今，房地产既是一种产业又是利益集团角逐的主要载体。 由此可知，房地产有着高额的利润，这使得开发商获取暴利。1998年以前，房地 产利润趋近于零甚至出现亏本状况，但到2011年中国社科院财政与贸易经济研究 所、社科文献出版社联合发布2011年《住房绿皮书》指出：房地产业毛利润高达 30%。这明显是由暴力引发的房产热。 第三、房地产开发商没有注重市场信息的完全利用。 （3）成都市房地产市场供需状况 1）成都市商品住房市场从供给现状及特征： 受宏观政策和房地产开发成本以及供需关系的影响，2010年成都市商品房供 应量为3258万㎡，同比增加8.9%；商品房销售量为2965.9万㎡，同比下降了17.1%。 其中，住宅供应量为2577.7万㎡，同比增加5.2%；住宅销售量为2412.2万㎡，同 比下降了26%。 第一、总体供给规模扩大，产品结构趋向合理。随着我市房地产开发环境的 日益成熟，成都市作为整个中国西部的投资热土，吸引了越来越多的房地产开发 投资，商品住房投资增幅近两年均在30%左右，在持续的消费需求支持下，全市 商品住房供给规模不断扩大，呈现供销两旺的良性发展局面。从产品结构上看， 我市商品住房一直占据房地产市场的主体地位，达90%左右，各物业类型物业档 次和分布区域均较为合适。 第二、旧城改造和新区开发互动发展，城区市场正逐步向郊县（区）市场拓 展。加大旧城改造力度是我市今年的重大举措。同时，随着三环路的建成通车及 绕城高速路、人民南路南沿线、红星路南沿线、光华大道西沿线、羊市街西沿线、 老成渝路、成龙路、成洛路等重点市政工程的实施，我市华阳、温江、龙泉、新 都等郊县（区）市场供洽地不断加大，并获得了良好的市场反应。 第三、产品供给呈多元化和精品化方向发展。我市商品住房除在房型、户型、 面积、质量、功能等内在品质上越来越走向市场细分的多元化发展外，品牌、环 境、企业形象等也日益成为重要品质指标。同时，高品质而不是高档化的精品住 房越来越赢得消费者的认同，竞争的加剧也使开发企业更为注重产品的内涵质量 和外在形象。 2）成都市商品住房市场需求特点： 第一、消费群体特征：成都市目前的商品房消费群体中，中低收入水平的年 轻消费者是目前我市商品住房市场的主力消费群体。 第二、购房目的：多数消费者均是出于成家立业、改善居住环境、孝敬父母、 置业投资目的而产生购房需求的； 第三、对现住房的不满：多数消费者对现有住房的物管、绿化、配套、房间 布局等不满呼声较高，具备较为强烈的二次置业需求。 第四、影响购房决策因素：价格、位置、户型设计、绿化、配套、交通等均 是影响消费者购房决策的重要因素； 第五、面积、价格的选择：对住房价格的选择则有90%以上选择中低档住宅。 从签订合同结果来看，70-150平方米的商品住宅均最受欢迎。 第六、房型、位置的选择：在成交物业类型上，电梯住宅越来越被消费者接 受。而在位置的选择上，二环外迎来了黄金时代，成交量呈明显的增长趋势，成 为商品房住宅成交的主要区域。 第七、需求整体呈增长趋势：社会经济的发展，收入水平的增加，直接带来 我市商品住房有效需求的增加。从商品房的销售面积增长状况可以看到，销售量 基本呈稳步的上升趋势，今年秋交会的成交量即创下历届房交会之最。 3.1.2社会环境分析 郫县地处川西平原腹心地带，位于成都市西北近郊，东靠金牛区，西连都江 堰市，北与彭州市和新都区接壤，南与温江区毗邻，是通往世界著名风景名胜区 都江堰、青城山、黄龙和九寨沟的必经之路。由于“杜宇化鹃”的美丽传说，郫县 又称鹃城，县花为杜鹃花，县鸟为杜鹃鸟。 郫县，这座具有悠久灿烂文化历史的古蜀国都城，几千年来，望丛二帝的子 孙在这片神奇而美丽的土地上世代繁衍生息。这里拥有优质的水资源、适