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SC房地产企业项目开发成本控制 第3章SC项目成本控制现状 3．1 SC项目开发背景及面临环境分析 3．1．1 SC项目的开发背景 SC项目的所在地位于湖南省长沙市岳麓区，立项发生在2006年年底。立项 当年，即2006年，从全国行业整体状况来看，全国房地产完成投资19382亿元， 比上年增长21．8％；土地开发投资为121 l亿元，同比增长28．79％；土地开发面 积为2．66亿平方米，同比增长17．39％。至2013年，全国房地产开发投资86013 亿元，比上年增长19．8％；房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上 年增长8．8％①。房地产投资、土地开发投资和土地开发面积等较大幅度增加说明 房地产发展态势较强。 而从项目所处的区域位置来看，2006年长沙市房地产完成额是2002年．2006 年五年来的最大值。2006年长沙市国民生产总值增长至1790．66亿元，同比增长 14．8％，并且至2006年长沙的城市化达到了56．50％，说明长沙进入城市化进程的 快速发展阶段，这为未来房地产的发展带来了新的契机。随后几年，“长株潭一体 化”进程的推进，带动了长沙房地产的全面启动与升温。而岳麓区作为长沙市的 西部门户，在长株潭一体化和湘江生态经济带战略体系中，被定位成“动力引擎” 和“智能核心”的角色，2008年1月，长沙市决定在河西的大片区域建设“两型社 会”综合配套改革试验区的先导区，带动了新一轮的房地产开发，为本项目提供了 很大的升值空间。至2013年，长沙全年具有建筑业资质等级的独立核算企业完成 建筑业总产值2729．42亿元，同比增长17．2％，实现利润总额197．62亿元；完成 房地产开发投资1153．6l亿元，同比增长11．8％；全市商品房销售面积1840．59万 平方米，增长20．5％；商品房销售额1160．38亿元，其中住宅销售额946．53亿元①。 长沙市房地产价格一直处于省会城市价格洼地，房地产价格上涨缓慢，目前商品 房均价在6000元／平方米，人们购买力旺盛。 截至201 0年，股东对SC项目的投入己超过十三亿元，项目的一期工程现在 也已完工，随着开发面积的不断增加，一方面项目的投入成本在不断增大，另一 方面是项目成本控制管理中存在的问题也日益突出。因此，从SC房地产项目的 成本控制现状出发，对已有问题进行深入分析，并剖析问题产生的原因，提出改 善措施，就显得十分必要，对项目后续工程的开发也可提供借鉴之处。 3．1．2 SC项目成本控制面临环境的SWOT分析 SWOT分析法是一种能较为客观而准确地分析一个单位现实情况的方法，据 此可将问题按轻重缓急分类，找出引发问题的关键点，利于管理者做出较正确的 决策和规划。因此在分析项目目前面临的环境时，本节选择了“SWOT分析”这一 工具，从外围环境的角度分析项目目前成本控制的情况，借此加深对SC项目进 展的宏观方面的了解，寻找出项目的优劣势与面临的机会及挑战，以便扬长避短， 加强管理，为接下来的问题剖析及措施建议提供现实依据。 1．项目优势 SC项目所处的岳麓区拥有优越的自然环境和悠久的文脉资源，是居家生活的 绝佳地块。开发团队在整个调研及规划设计阶段初期，就明确要把本项目建成板 块内一流的、规范化的居住小区，主要的目标客户群为公务员、高校教师以及先 富起来的个体经营者。通过近二年的宣传，该项目现在己家喻户晓，也是居民所 期待已久的楼盘。开发商带来了广东房地产开发的先进理念，“广州品牌”也为项 目带来了无形资产。良好的区位优势与口碑，一定程度上能降低企业的融资成本， 且有利于项目获得良好的市场反映。 根据目标成本控制法的理论，确定成本目标就是确定项目的总投资控制目标， 它是根据项目的目标利润和市场可接受的价格来确定的，因此，房价作为分析项 目财务效益的主要经济指标，对确定成本目标、控制项目开发成本有着一定的参 考价值，特别是对项目营销阶段的成本控制有着直接的影响。而如图3．1所示， 长沙的房地产，在政策的“消息事件”中一再循环，价格依然坚挺。至2014年5 月，长沙新房房价为6888元／砰，同比增长2．55％。岳麓区作为河西先导的核心 区之一，房价基本稳定在6300元／m2左右，且随着政府对河西的开发力度加大， 政策性优惠也相应倾斜，该地区房市的前景较为乐观。 成交方面，如图3．3，2013年，长沙商品住宅共成交1213万平方米，月均成交 1 01万平方米，为近五年同期第二高位，岳麓区住宅成交占比提升至29．8％，仍是 市场主体。201 3年市场整体供大于求，库存与年初相比上升了83％，但出清周期 从年初的8．1个月增加至13．6个月，处于近三年较高水平①。根据中国指数研究院 对全国主要城市交易情况的统计，2013年长沙全年成交量排重庆、武汉、上海、 成都