东风汽车资产评估报告【】.pptVIP

东风汽车资产评估报告 管科12： 刘传君 2012311502 林莉 2012311492 李达 2012311479 袁荷雅 2012311501 * 委托方：郑州日产汽车有限公司 广州风神汽车有限公司郑州分公司 评估机构：中和资产评估有限公司 评估基准日：2013年5月31日 评估结果有效期：一年 * * 评估目的 郑州日产汽车有限公司拟将部分资产转让给广州风神汽车有限公司郑州分公司，需要对郑州日产汽车有限公司申报的相关资产进行评估，以确定其在评估基准日2013年5月31日的价值，为本次经济行为提供价值参考依据。 * 评估对象、范围、结果 评估对象：房屋建筑物、设备、在建工程、 无形资产——土地使用权 * 房 屋 建 筑 物 评 估 * 重置成本法 被评估房屋建筑物的评估结果按以下公式计算： 评估值＝重置全价×综合成新率 房屋建（构）筑物 评估方法根据被评估房屋建筑物的用途及特点加以确定。 对需通过自建模式取得的房屋建筑物采用重置成本法进行评估。 * 重置全价的确定 重置全价=建筑安装工程综合造价+前期费用及其他费用+资金成本 建筑安装工程综合造价＝建筑工程造价+装饰工程造价+安装工程造价 前期费用及其他费用指工程建设应发生的支付给工程承包商以外的单位或政府部门的其他费用。 资金成本是根据额定工期、平均投入资金及适当的贷款利率测算的建筑利息。 * 综合成新率的确定 综合成新率=打分法确定的成新率×60%+年限法确定的理论成新率×40% 年限法成新率=房屋建筑物尚可使用年限÷（房屋建筑物已使用年限+房屋建筑物尚可使用年限）×100% 打分法成新率=结构部分成新得分×G+装修部分成新得×S+设备（设施）部分成新得分×B * G、S、B分别是结构、装修和设备设施部分的造价权重 * 机 器 设 备 评 估 * 方法 机器设备采用重置成本法进行评估 对可以搜集二手市场交易信息的设备采用市场法评估。 重置成本法： 评估价值 = 重置全价×综合成新率 * 设备购置费 运杂费 安装调试费 前期和其他费用 资金成本 等 重置全价 * 其中，设备购置费根据相关设备的近期成交价格、对供应厂商的询价结果以及评估人员搜集的其他公开价格信息加以确定。对无法取得直接价格资料的设备，采用替代产品信息进行修正，无法实施替代修正的，采用物价指数法加以调整确定。 * * 运输车辆 ： 按照评估基准日同类车辆现行市场价 国内购置车辆重置成本 =车辆价格+购置附加税+证照费+其他费用 * 设备综合成新率 * 运输车辆：年限法 里程法 取最低值 = ×100% = ×100% * 无形资产——土地使用权 * 评估对象：无形资产——土地使用权 说明： 由于委托方另行聘请郑州豫华土地评估咨询有限公司进行评估，2013 年9 月5 日出具了报告号为“（郑州）豫华（2013）（估）字第0615 号”的土地估价报告，故本次评估引用了土地使用权的估价结果。 * 评估方法 （一）市场比较法 被评估土地使用权价值=比较案例土地使用权的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 （二）基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，对待评估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待评估宗地土地使用权在估价基准日价值的方法。 * 基准地价系数修正法评估被评估宗地土地使用权价值的计算公式为： 被评估宗地土地使用权价值＝基准地价×K1×K2×K3×（1+ΣK）+土地开发程度修正 式中： K1──期日修正系数 K2──土地使用年限修正系数 K3──土地容积率修正系数 ΣK──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和 * 假设前提 ①具有一个公开、比较活跃、发达的土地市场； ②估价对象能够自由地在市场上进行交易活动； ③为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期，在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对没有变化； ④委估方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的； ⑤估价对象土地使用者合法取得土地使用证，并以所设定的土地用途评估估价对象的价值； ⑥估价对象与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证企业的持续发展。 * 评估结论 评估总面积：436353.7 平方米 单位面积地价：419 元/平方米 评估总地价：18283.22 万元 账面价值 评估价值 增减值 增值率 无形资产 17,494,67 18,2