沈阳绿地置业有限公司营销的策略.docVIP

沈阳绿地置业有限公司营销策略第2章沈阳绿地置业有限公司营销现状与存在问题2.1公司介绍2.1.1公司基本情况沈阳绿地置业有限公司是绿地（控股）集团下属的全资子公司。绿地（控股）集团成立于1992年7月18日，是上海市国有控股特大型企业集团，创立20年来，始终坚持“绿地，让生活更美好”的企业宗旨，为市场所需，通过产业经营与资本经营并举发展，已形成目前“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”的产业布局，在2011中国企业500强中位列第87位，在以房地产为主业的企业集团中排名第1位，在上海市属企业集团中排名第3位。房地产开发经营作为绿地（控股）集团的核心主导产业，项目遍及上海、北京、天津、重庆、广州、南京、济南、合肥、南昌、苏州、武汉、长沙、郑州、成都、贵阳、西安、乌鲁木齐、银川、呼和浩特、太原、沈阳、长春、哈尔滨等全国24个省近60座城市，开发规模、产品类型、品质品牌均处于全国领先地位，特别在超高层、大型城市综合体、高铁站商务区等领域遥遥领先，目前建成和在建超高层城市地标建筑达23幢，其中3幢位列世界排名前十。沈阳绿地置业有限公司同时负责辽宁省国际会议中心项目的开发建设，项目开发面积1422.6亩，包括五星级宾馆、会议中心，健身中心\高尔夫球场及高档别墅住宅。项目落址在风光秀美的棋盘山开发区，是辽宁省联袂绿地集团全力打造的东北亚国际会议中心，是第十二届全运会比赛场所的重要组成部分，项目建成后将成为辽宁省集国际会议中心、运动比赛场地、温泉度假、商住于一体的综合性高端项目，成为第十二届全运会的顺利召开提供有力保障。2.1.2公司组织架构沈阳绿地置业有限公司自成立以来，制定并逐步建立了“1+7”的组织结构，意思是实行一个公司总经理领导七个部门经理的组织结构，七个部门经理主要?包括前期部经理、合约部经理、技发部经理、营销部经理、人力资源部经理、财务部经理、工程部经理，为了对日渐发展壮大的公司进行有效管理，沈阳绿地置业有限公司领导层经过慎重考虑，决定推行部门总监制，以部门总监制带动各个部门的管理工作。在沈阳绿地置业有限公司的总部设立总监职务，主要包括前期总监、合约总监、财务总监、技发总监、营销总监、工程总监，有不同专业的总监管理相关事务，例如营销总监统一管理并全权负责所辖部门的营销、市场策划等工作，合约总监负责所辖部门的商品线成本规划、付款风险、存货结构控制等工作，该组织结构有助于将繁琐而庞大的公司工作细化，是一种很有效的大集团组织管理模式。沈阳绿地置业有限公司的“1+7”部门组织结构如图2.1所示：沈阳绿地置业有限公司在各个部门均设立“部门负责制”，部门经理即为第一责任人，对部门的经营负责，公司总监对部门的大致工作质量和工作范围提出要求，具体由各个部门的负责人负责实施。在各地部门的经营管理上，特别强调对工作人员的组织结构、财务的资金安全、市场供应量等的控制与管理。为了更好地鼓励和支持部门的工作，公司每年都会定期对各部门设置一定的经营指标，主要涉及营业额、利润等内容，并对部门每个月的经营指标进行分解和监控。此外，沈阳绿地置业有限公司特别重视部门主要领导干部的培训，除了定期开设培训班以外，还不定期将各个部门的中层以上领导干部进行抽调培训。2.2公司营销现状对于沈阳绿地置业有限公司而言，自1992年成立至今，在全国各地房地产市场尤其是沈阳地区住房市场中所面临的竞争形势是十分严峻的，为了尽快缩小与其他知名房地产企业之间的差距，突出公司自身特有的开发优势，公司将现代营销理论和技巧应用在了实践工作中，取得了一些成就。通过对公司现有营销手段进行分析，主要在以下几个方面开展了营销活动：2.2.1价格策略1．以价换量自2012年8月份以来，沈阳绿地置业有限公司在个别楼盘采取了以价换量的营销策略，市场反应明显。从公司三个板块共十个楼盘的优惠力度不难看出，公司的“放血”信念十分坚定，尤其是在住宅类楼盘的销售中，最高特价优惠达到了85折甚至8折以下。对于这些折扣价销售的楼盘，公司采取的是优惠价、特价房、清盘特惠、新房源预约优惠等多重促销手段来吸引消费者购房。为了实现既定销售目标，公司通过实质性降价手段，使得低价位楼盘不断涌现，然后以“起价”作为后续营销策略，使得一些购房竞争大的房源呈现出“低开高走”的趋势，再加上公司推出的“亲民价”，有效提升了产品销量，增加了公司的现金流，直接降低财务成本。2．“买就送、低首付”沈阳绿地置业有限公司广泛开展了“买就送，低首付”的价格策略，这就等于是为刚需购房群体送去了“真金白银”，可以为其节省一大批购房款，是吸引这部分购房者购房的主要动力。对于沈阳绿地置业有限公司来说，长期由于户型、地理位置、楼层、通风、向阳等诸多因素的影响，几乎在每一期楼盘中都会有特价房，这也是大部分房地产开发商普遍采取的促销方式。沈阳绿地置业有限公