第一国际营销的的策划的报告.docVIP

“ 第 一 国 际 ” 营 销 策 划 报 告深 圳 市 德 思 勤 置 业 有 限 公 司二零零三年五月目 录 项目深化分析总结…………………………………………………………………………………… 1项目所在城市分析总结项目所在区域分析总结项目自身分析总结项目目标客户分析总结 项目发展深度建议…………………………………………………………………………………… 9一、“第一国际”支持要素分析二、如何将第一国际打造成东莞商业之都三、如何打造“第一国际”商务领袖形象四、如何打造“第一国际”酒店式公寓 营销推广方案……………………………………………………………………………………… 18一、项目品牌与企业品牌如何互动二、营销推广战略分析三、广告策略四、媒体策略五、销售策略六、现场形象包装策略七、营销费用预算八、销售准备工作时间表第一篇 项目深化分析总结- PAGE 80 – 德思勤置业 项目深化分析总结一、项目所在城市分析总结东莞——粤港经济走廊上一个经济高速发展的地级城市。东莞——正在打造城市新中心，实施新城市战略。东莞——最具竞争力，但加工型经济非常明显，金融、保险等现代第三产业相对较弱。东莞——城市交通网络欠发达，影响城市现代化的进程。东莞城市定位——现代制造业名城。东莞人——富有、务实的岭南人。二、项目所在区域分析总结中心区，是东莞未来的政治、经济、文化、金融、商业中心，是这个城市的心脏，是推动城市运转的重要力量。中心区，是东莞经济腾飞的“引擎”，是东莞的城市窗口。中心区，是本项目最大的利益点，是本项目地块价值得到支撑的重要保证，是本项目打开市场大门的“金钥匙”。东莞人对中心区有很高的预期，但都在持观望的态度。中心区的发展还需假以时日，还需经过东莞城市发展战略的检验。三、项目自身分析总结“第一国际”解读（一）、“第一国际”是补充和完善城市功能的复合体“第一国际”不仅是一个居住的地产项目，他更是城市功能的补充和完善。所以“第一国际”的发展应符合21世纪城市的三大特质：1、最佳功能组合：基本功能：居住区、写字楼、酒店、影院（艺术馆）；从属功能：娱乐、零售商业、餐馆、休闲；2、最佳生活聚居：居住、商务、购物、休闲、娱乐；3、最佳步行街区：所有功能与生活均在步行的范畴内轻松解决。（二）、“第一国际”属性定位：中央财富区“中央财富区”就是制造财富、实现梦想的事业王国。“中央财富区”就是精英荟萃、演绎成功的舞台。“中央财富区”就是投资超值地。“中央财富区”就是身份、地位、财富、资本的象征。（三）、“第一国际”功能定位第一国际功能组合架构第 一 国 际（推广名）第 一 国 际（推广名）国际商务酒店国际采博城国际商务港国际商务公寓国际会馆国际商业步行街（四）、“第一国际”发展目标新东莞的城市生活晶片。未来CBD商圈的核心和“灵魂”，东莞人购物天堂开创东莞地产城市运营先河。新东莞国际商务王国（五）、“第一国际”现状处在一个高城市价值地段的项目。周边的市政资源可以极大丰富项目的经营资源、价值资源。“东莞国际会展中心”给项目开发经营的提供最直接的利益支持。项目所处地段还属于“半生地”地段。周边居民非常关注本项目。产品设计还存在许多不足。第 一 国 际第 一 国 际 夜 景 效 果 图四、项目目标客户分析总结（一）、商铺的客户年龄在30～45岁之间，他们是成功者，有良好的经济条件。这部分客户精明、理性，有良好的投资理财意识，对物业价值有很高的判断能力。在置业时非常理性且十分慎重。这部分客户主要由本地人、周边地区人士、港台人士和部分企业构成；他们一部分人靠出租、物业升值来实现投资价值；一部分人用于自营。（二）、写字楼的客户主要为从事第三产业的企业和部分投资者。有改善企业办公条件的愿望。企业发展良好。注重企业形象塑造。他们认为东莞目前写字楼价格较低，投资写字楼有良好的升值潜力。（三）、商务公寓客户年龄介于26-38岁，他们事业小成，收入稳定。不太富有，但有超前的生活意识和时尚的生活主张。大多受过良好教育，容易接受新的概念和生活方式。重视物业的交通和生活的方便，他们也重视物业的品位。重视物业的性价比，希望物业有良好的兑现价值能力。喜欢的生活元素：咖啡、音乐、上网、泡吧、健身、聊天、购物……。第二篇 产品发展深度建议 产品发展深度建议一、“第一国际”支撑要素分析“第一国际”案名把项目提升到一个相当高的高度，所以我们认为“第一国际”应该打造成东莞地产项目第一品牌或领袖品牌，他应该是东莞地产名副其实的“王者”，他将以傲视群雄的气势惊现莞邑大地。“第一国际”由于开发体量大，时间长，所以在开发过程中应注意节奏的把握，注意营