玛歌庄园别墅营销的的策划提案.ppt

1、别墅开发的宏观利好 ◇本市在售和正在规划的别墅项目十余个，总建筑面积 接近150万平方米。卡梅尔、天鹅湖等别墅项目05年底 前开盘；东丽湖·万科城、红磡领世郡、京津新城等 老别墅项目推出后续产品；朗钜·天域、唐郡等项目 则跃跃欲试，广告推广早已展开。 ◇下半年新面市别墅，主要分布在市区梅江南区域及边 缘区镇。如梅江南区域卡梅尔、 红磡领世郡、松江水 岸公馆等。边缘区镇万科东湖、京津新城·上京别墅 新组团、唐郡等。预计占到住宅总面市量的30%左右。 2、别墅发展走向 别墅类市场热点开始逐渐分散，市场进一步细分，多元化经济型别墅市场发展潜力很大。预计别墅供应量将放大，成交也因此有所回升，产品价格会上涨，上涨幅度趋于缓和。从设计上，别墅产品的私有化空间，与产品的私密性更加得到开发商的重视。 3、别墅上市量 ◇ 别墅市场分布在梅江、西青、东丽三个板块，分布较为集中，别墅成为主流供应，市场竞争激烈。别墅为本土客户需求为主，建筑风格趋于多样化，从北欧、北美风都有体现，在售项目表现为别墅与小高层别墅与高层的混合型产品，出现了同质化的倾向。 ◇ 本市在售别墅项目已有十余个，总面积接近140万平方米。 4、客群分析 在有别墅购买需求的客户中，只有13.3%的客户有1年以上的别墅物业居住经验，他们可以被称为“经验客户”。而且其中大部分为外籍人士（7.1%），少部分为港澳台同胞（3.7%），外省市与天津籍客户所占比例小于2.5%。结合其他一些案例研究情况，形象地说：9位别墅买家中，只有1位是经验客户，其余8位都是初次购买居住。 由此可见，天津别墅市场的客户群体中的大多数人自身发展较快，但对别墅尤其是中高档别墅的使用经验相当缺乏。 客群口碑影响力,需求特点. 5、建筑规划特色 6、户型设置 200平方米左右的联排别墅成为市场主流，如汐岸国际大岛组团、美阳馨苑、万科东丽湖项目以及方正置业在友谊南路与外环线交口的一个别墅项目等，均是以联排别墅为主。300平方米以上面积的独栋别墅所占比例不大，以城市别墅三期、红勘领世郡、玛歌庄园为代表。 需要特别指出的是: 海逸长洲别墅项目即将出炉 领世郡划分定制别墅 卡梅尔3.8亿货值别墅计划出清 洛卡小镇在价格上的拦截 别墅类市场热点分散,在梅江以上种种就是市场环境．在东丽湖，天嘉湖，渡假别墅产品供应量充足．亿兆等项目相继推出． 7、竞争走势 06年别墅竞争要点： ◇ 周边环境：应是自然、人文、社会的综合体。自然环境要讲究生态，要有山有水，人文 环境应有相当好的人居的历史。 ◇ 交通：应该有便利的交通，住深山老林肯定不行。 ◇ 建筑优势：别墅从建筑意义上来讲应该是一件艺术品，要有优秀的设计师来设计。 ◇ 社区配套：要有良好成熟的配套，这种成熟的配套跟普通住宅是不一样的。 ◇ 私人配套设施：别墅需要的配套所强调的是私人化，而不是公共设施。当然交通、商业设施、教育等方面也是有需求的，但这些需要相对来说还是其次。别墅周边有没有良好的度假设施、运动设施，这些配套是不是具有稀缺性，这才是比较重要的。 ◇ 物业安全：没有好的物业管理你的安全，社区的景观环境、生活状态就没有良好的保证。很多人认为，太陌生的地方没有安全感，保安对买别墅的人来说很重要，社区入住后，让业主看到很有人气、很安全，别墅才能有较大的升值空间。 06别墅竞争趋势： ◇ 利用稀缺的资源：土地资源越来越少，开发要有先天优势。 ◇ 物业管理保障：与普通住宅相比，别墅的物业管理标准将会更加严格，管理要求高出想象。现在真正已入住的别墅项目很少，许多问题尚未浮现，未来的考验将会很严峻。 ◇ 主流纯粹别墅：集多层、高层、别墅、商业街为一体的综合型项，业主的多元化并非一个好现象。纯粹的别墅项目便于管理、便于整体品位的提升、便于树立开发商的品牌形象。纯粹的、成片的别墅开发会形成聚集效应，将会引导天津别墅的未来。 ◇ 对城市的依赖程度下降。别墅以城市为依托，但不依赖于城市的发展。未来别墅将会改变对城市的依赖，加大对环境的依赖。 ◇ 赢家主宰高端市场。在开发商层面上，做中低档住宅开发的不适宜开发别墅，做惯了写字楼开发的也不适宜开发别墅，未来别墅市场的赢家将会站稳市场，成为别墅的领导者。 8、价格策略 ◇ 第一、是位于远郊区或城市中心区域的环境一流、价格最高、设计最好的顶级别墅。就天津来讲，价格在12000元/平方米以上的别墅。 ◇ 第二、是位于城市近郊的交通便利、环境优美，拥有人居历史的高档别墅，价格在8000——12000元/平方米之间。 ◇ 第三、是位于城市近郊交通便利、产品设计、景观环境不如顶级别墅和高档别墅，但是可塑性强、区域发展潜力巨大，地理位置还未完全被认知的地块，未来天津四环以内的别墅，价格在5000——7