大学南路的项目.docVIP

壹 项目自身素质分析 一 项目基本情况 项目位置：本项目位于边西街与大学南路交汇处，东靠大学南路小学，西临边西街，南接城中村老住宅楼，北临大学南路。 土地面积；占地9亩，地基已经做完。 地形状况：项目用地呈正方形。 初步开发计划：建设单体住宅。 二 项目周边环境以及市政配套设施 环境综述：西、北面对窄小老式街道，边西村南北不过200米长，大学南路东西不过700－800米长。南面为旧住宅楼，也为之区域带来了不少生活垃圾。东面为大学南路小学，噪音污染也不可避免。但随着层中村改造项目的推行，不久的将来此区定会成为开发热点。 景观状况：东南部均被其他建筑所阻，但因建筑高度有限（最高四层），可以看到友谊西路的全貌。北部与西北大学相对，可看见其全景。南为旧楼。本高层项目视野开阔，景观不佳。 市政配套：周边配套成熟，仅距友谊西路200米，那里银行、超市、学校、医院齐全，无不便之感。北靠大学南路小学，距八十二中不过800米，离体育学院、西工大及其附中不过两站路程。与西北大学相对而望，距海星超市300米，友谊医院即在眼前，距省医院500米，农贸市场在向东300米处。边西街、边东街饮食店铺林立。周围休闲娱乐场所甚多。交通出行：步行100-200米到达友谊西路（黄雁村什字），公共交通网络发达，线路繁多，从此出发，可达市区任意区域，有521路、504路、512路、29路区间、29路、21路、6路、35路、707路、40路等车路过此地。自驾车可直接由边西街进入即可到达，亦可从边东街进入，从大学南路向西绕行即到。三：综合评价 地块居住价值综合评价 指标位置形状环境景观配套交通前景综合情况离友谊西路近呈正方形状一般，交通不理想，受少许生活噪音污染无可观赏景色商业生活设施齐全步行不出15分钟乘公交车步行均可，驾车有些拥挤周边几乎没有同类项目的开发，前景乐观。距市中心、南二环都不远，位置不错，但有先天缺陷评价中上中中下下上中下中中未来居民生活便利程度评价指标子女教育工作上班购物出行餐饮娱乐消费综合情况西北大学、西工大、体育学院、八十二中、西工大附中、友谊中学。公交车可达全市任何区域。大型超市步行四分钟即到，小商店林立。十分中步行到公交站边东、边西两街小食店林立，友谊西路酒家饭店很多网吧，卡拉ok歌舞城具全生活在本区十分便利吃穿住行一应俱全。评价中上中中上中中中中四 项目初步开发计划 建筑类型：高层住宅 初步指标：总建筑面积：46500平方米（新建34800平方米），总用地：13100平方米，住宅面积：31100平方米，商业面积：3700平方米，密度：29%，容积率：3.55，绿化率：30%，停车为：地上62个、地下45个。开发时间：五 问题问题一：如何寻找客户群？从几个方面对楼盘进行包装，使本项目具有尽可能大的市场竞争力？问题二：如何发掘卖点？问题三：如何克服项目先天存在的不利因素？问题四：如何挖掘地块的最大价值？贰 市场环境分析一 西安概况西安是陕西省的政治、经济、文化中心，也是西北地区的核心城市。他是一座具有千年历史的文明古城，作为十三朝古都的西安有着非常深厚的历史文化底蕴。西安——西北乃至全国的重要工业基地之一，曾在工业史上留下过光辉的足迹。西安工业主要以东郊、西郊的轻、重工业为龙头带动整个行业的发展，维系着国民的生产和生活。加之近几年新奇的四大高新科技开发区，已成为国家重点科技产业基地，区内分布着众多的知名企业，如：高科集团、东盛药业、亨通光滑、千禾药业等。如今高新科技开发区已成为西安经济的支柱。西安是全国著名的科技文教基地之一，市内科研院说众多，高校云集，分布着西安交大、西北大学、西北工业大学、西安电子科技大学等众多国内一流名校，是西部乃至全国人才培养储备和技术开发的基地。文化气息浓郁，科技实力雄厚。西安也是闻名中外的旅游城市，灿烂悠久的历史文化及其独有的民俗文化和纯朴好客的民风，每年都能吸引数以万计的海内外游客来此旅游观光，推动了西安的经济快速发展，也提高了西安在国内外的知名度，而旅游业依然成为经济发展的支柱产业。而今西安日新月异，发展很快，人均国民深产总值超过1100元人均可支配收入保持在年平均6%---7%的增长（全国去年增长为9%）,2003年达6700元左右，但因为起点低，整体水平依然落后。不少家庭生活水平还处于温饱状况，贫富差距较为悬殊，高收入阶层的收入与下岗职工相差数倍之多，一定程度上加剧了社会的不安定，从而影响社会整体的消费支出及其结构。从西安地产市场看，经济结构的不协调、不平衡，以及大批高收入者的存在，造成了西安房地产市场的发育具有两重性：与中国其他城市相同的共性、自身的特殊性。西安社会各阶层收入分析目前，