大连友谊鲍鱼肚的项目整体定位的报告251P....ppt

大连友谊鲍鱼肚项目 整体定位报告 谨呈：大连友谊集团 项目开发背景 项目概况与界定 企业开发目标 本项目位于大连旅顺口区鲍鱼肚村，距大连市中心直线距离24.5公里，属于城市近郊区域 项目地块通过快速路旅顺南路与城市实现便捷的交通联系，但公共交通系统尚不完善 旅顺南路：连接大连市主城区与旅顺口区的主干道之一，99年建成，全长30多公里，双向四车道，通行顺畅且沿途风景秀丽；软件园、小平岛、亿达蓝湾等均分布在旅顺南路两侧； 与地块联系：项目地块内有两条道路可以与旅顺南路连接，道路等级较低，但通达性尚可；图右侧道路进入地块到达海边需要10分钟车程，图左侧道路进入地块需要车行5分钟左右； 项目总占地4200亩，整体容积率0.7，计划分四期取地开发，属于大规模低密度项目开发 项目地块具有南向海岸线，地形地貌丰富， 山峦和谷地为主，植被茂盛，空气良好；通达性与私密性兼具；内有少量待迁物业 地块周边市政配套建设滞后，周边有少量中等档次旅游设施，软件园与新建项目有较大量的配套规划 地块解析小结—— 1、通达性条件 虽然目前项目周边公共交通不发达，但道路通达顺畅且沿途风景可观性极强； 项目被山体环绕，但有两条通道与主干道连接，既保证私密性有提供交通便捷性； 2、良好的自然资源 南向海岸线，极具有可开发的潜质和吸引客户的先天条件； 地形地貌丰富，植被覆盖良好，环境改造成本会相应减少，同时与自然更加亲近； 项目属性界定——具有山海资源的城市近郊大规模综合开发项目 项目开发背景 项目概况与界定 企业开发目标 开发商目标以及项目限制条件 市场环境分析 城市宏观经济与特质 房地产市场整体特征 滨海物业研究 由于半岛端头的地理位置和城市定位的不同，大连同周边城市的联系低于辽中城市群的中心城市沈阳 但作为中国北方最为开放的城市，大连国际化趋势日益明显，国际化城市的领先地位逐步确立 近年来大连连续承办多次重要的国际会议，城市影响力显著提升，成为东三省乃至全国重要的对外展示窗口 世界经济论坛是以研讨世界经济领域存在的问题、促进国际经济 合作与交流为宗旨的非官方国际性机构，被称为非官方的经济最高级会议。世界经济论坛由全球有影响的国家首脑、企业首脑和 知名专家组 成。参加该论坛的企业会员包括全球70多个国家和地区的1000多家大 公司和企业，它们的年营业额合计超过4万亿美元； 自20世纪初，随着青岛核心支柱产业制造业的快速发展，整体经济水平逐渐超越大连，房地产高端市场价格与内生需求亦高于大连 伴随近年来大连高新技术产业的迅猛发展，推动高端人才的聚集，城市发展后势强劲，为高端市场发展奠定良好的基础 滨海的自然风光、宜人的气候条件、良好的城市环境，使大连位居中国宜居城市之首 城市宏观经济与特质 市场环境分析 城市宏观经济与特质 房地产市场整体特征 滨海物业研究 近年大连GDP快速增长，城市宏观经济发展势头良好，形成房地产市场高速发展的动力和基础 大连市房地产进入高速发展期，连续三年销售面积大于竣工面积，市场供不应求，商品房价格持续上涨 随着城市快速发展及地形限制，中心区开始出现“地荒”，房地产发展加速外扩，旅顺和开发区成为房地产开发热点区域 大连位于半岛顶端，受山海地形约束，大连市主城区可用于开发建设的土地十分有限； 从供应总量来看，未来新增供应量没有大幅增长，市场需求仍将保持旺盛 2007全年供应量预计 从供应产品结构来看，未来以中高端住宅为主，市场卖压增大，消费者心理底线被迫“水涨船高” 随着城市中心区可开发用地日渐减少，房价持续上涨，消费者不得不接受现行市场价格。 新增项目中，高价区和中高价区项目楼盘比例较高，约70%。 近年来，随着单价的上升，商品房套均面积持续下降，表明在购买能力未有显著增强的情况下，消费者被迫通过适当压缩购买面积来承受高单价，或者外溢，到其他区域选择可接受的产品。 据中国人民银行沈阳分行发布《2005年辽宁省金融运行报告》统计，大连房价涨幅自从2005年11月以来连续七个月位列全国三甲，尤其是2006年以来的五个月中有4个月同比涨幅第一，涨幅连续超过15%。 依靠城市影响力、宜居氛围和政策引导，东三省外地客户撑起大连高端市场近半数份额 城市影响力 在东三省主要城市中，大连的GDP总量及增长速度排名均为第一； 在中国统计局公布的2006年全国综合实力城市评比结果中，大连市经济实力排名第六位，综合实力居第七位，沿海城市仅次于天津； 从整体销售状况来看，大连一万以上产品定义为市场高端项目，高端市场年消化量有限，并保持相对稳定 大连高端物业的价格水平远未达到外地客户的财富实力，平台价格尚有较大可为空间 宏观市场分析小结 市场环境分析 城市宏观经济与特质 房地产市场整体特征 滨海物业研究 金石明珠 根据形成价