某某的项目价格定位的报告.docVIP

PAGE PAGE 8佛山城南某项目整 体 价 格 定 位 及 各 期 价 格 目 标一．整体价格定位1．佛山城南某项目概况佛山城南某项目位于佛山市城东南湾梁路，邻近美丽的东平河。小区占地15万平方米，总建筑面积约22万平方米，容积率1.65，绿化率达53%，首层全架空，由108座多层和小高层住宅组成，共计1468户。2．定价日期：2002年9月3．价格类型：市场买卖价格4．定价过程：1）收集市场资料：在对城南片区的数个楼盘实例进行筛选、整理、分析后，选取丽日豪庭、山水居及湖景湾三个项目作为比较实例。具体情况见下表：项目名称丽日豪庭山水居湖景湾比较单位瑞日丽居、朗日丽居旭日丽居、晓日丽居3-17#现已推出的多层单位坐落位置大福南路与魁奇路交汇处(绿景二区)绿景路与汾江南路交汇处(文化广场)湖景路（荷苞湖）所处地区城南魁奇路以北城南魁奇路以北城东南魁奇路以北用途住宅住宅住宅产品类型多层、小高层各一半主力为中高层多层交易方式市场买卖市场买卖市场买卖小区规模23万平方米13万平方米12.5万平方米均价3800元/平方米3900元/平方米3400元/平方米开发商佛山锦月房地产开发有限公司佛山鸿基房地产发展有限公司佛山石湾恒基实业发展有限公司容积率1.92.52.12）交易情况修正虽然这几个项目都采取面向市场，直接买卖，但从销售情况看，山水居的销售速度更快，销售业绩也更为理想，而丽日豪庭及湖景湾的销售速度较为平常，我们将丽日豪庭的交易修正系数定为100/101、山水居的交易修正系数定为100/100，湖景湾的交易修正系数定为100/100。3）区域因素修正比较因素某项目(东平河)丽日豪庭(绿景二区)山水居(文化广场)湖景湾（荷苞湖）距市中心距5周边自然环5周边社会环边生活配套1012.51210交通条政基础设育、社会福利设施1011.51110.5两年内发展前景101111.510.5总计100112110.5102通过上表分析，丽日豪庭、山水居、湖景湾的区域因素修正系数分别为：100/112、100/110.5、100/102。4）产品规划设计情况修正比较因素某项目丽日豪庭山水居湖景湾户型设计3028.52828园林规5配套设立面1099.59.5物业管理109.59.59.5总计10093.59595.5据此，丽日豪庭、山水居、湖景湾的产品规划修正系数分别为：100/93.5、100/95、100/95.5。5）产品类型修正丽日豪庭与本项目结构形式一致，多层与小高层住宅各占约一半，而山水居的结构形式全为中高层，对应售价应略微偏高，湖景湾主要为多层，故考虑多层与小高层的价格差别（一般相差5%），我们对其价格修正为：丽日豪庭100/100，山水居100/103，湖景湾100/99。6）市场宣传推广修正考察这三个项目的市场推广情况，我们将各项目的宣传推广修正系数定为：丽日豪庭100/100，山水居100/99.5，湖景湾100/101。7）交易时期修正我们的考察是以九月份的市场以及当时各项目情况为基础，考察时丽日豪庭及山水居都基本上为现楼，而湖景湾与本项目一样都是远期楼花，考虑到现楼与楼花的价差因素（一般现楼要比楼花价格高5%左右，比平均实现价格要高2.5%左右），我们对其价格修正为：丽日豪庭100/102，山水居100/102，湖景湾100/98。项目丽日豪庭山水居湖景湾修正系数100/102100/102100/988）总结诸因素修正后，列表如下：项目丽日豪庭山水居湖景湾交易价格3800元/M23900元/M23400元/M2交易情况修正100/101100/100100/100区域因素修正100/112100/110.5100/102产品规划设计修正100/93.5100/95100/95.5产品类型修正100/100100/103100/99市场宣传推广修正100/100100/99.5100/101交易时期修正100/102100/102100/98修正后价格3522元/M23554元/M23562元/M2对上表四个项目修正后的价格进行综合：简单算术平均综合某项目单价 =（3522+3554+3562）÷3= 3546(元/M2) 加权算术平均综合由于湖景湾与本项目地理位置、推出时间、产品类型相似性更强，可考虑给予50%的权数，丽日豪庭和山水居各给予30%和20%的权数。则：某项目单价 = 3522×30%+3554×20%+3562×50% = 3548 (元/M2) 可见，两种计算方法得出的结果基本接近。5．定价结论根据以上分析与综合，我司确定某项目的最终实现均价可定为355