《高丰村》项目前期策划案整合版.pptVIP

* * * 战 略 目 标 错位捷和广场的竞争，借势而上 打造具有特色的物业价值标杆 从而实现汇银品牌与利润快速回收的全面共赢 发展策略——项目战略规划构建 战略构建 战略要素 战略内涵 SO 地段优势 透支演绎商贸中心生活规划 WO 产品特色 以特色产品提升项目价值 ST 主题概念 导入主题概念，营造全新生活方式 WT 区域精品 精品形象吸引年轻购房群体 研判：以上四大战略要素是本项目发挥优势、规避风险与提升效益的核心所在。 禅城、南海 广州 西南街道 金本 乐平 芦苞 客户所在区域 20分钟生活圈 40分钟生活圈 1小时生活圈 主攻区域 次攻区域 游离区域 小塘 肇庆端州、高新区 片区及项目对应的客户层次 立足当地80-90年代间首次置业群体，吸纳周边外来商务需求及投资客户 追求时尚化、特色生活的群体 农村进城的年轻群体 公务员、教师 中层管理、中级技术层的商务性需求 桂城、禅城周边投资者 客户特征 普遍拥有较高文化背景； 有极强精英意识，发达的经济头脑； 喜好城市生活的舒适与便利 睿智的思想以及独特的价值观与消费观。 追求健康、特色、精致生活 乐意追求潮、新鲜事物 便捷的购物生活 追求繁华城市居住氛围 喜欢接触新鲜事物 客户特征 对所在城市的事业归属感 事业朋友圈子交往的方便 更远距离出行的方便 具有更宽阔的视野 嗅觉敏锐，投资意识强烈 客户特征 项目市场定位: 满足社会中坚居住需求 北部新城·28万国际级活力生活联合体 项目核心定位 北部新城·国际级活力生活联合体 新城地段 概念高度 组合产品形态 城市中坚群体 项目规模 总占地面积：139000㎡ 项目具有一定规模 按常规方法初算，将产生2000多户(八千人口)社区规模，相当于居住小区级(中大型楼盘)规模 项目开发限制条件 指标要求中，建筑限高要求，9070新政指标要求 用地性质中，无商业指标要求，可适当考虑增加商用物业的开发 用地现状中，地块分布零散 项目开发空间大 不理于整体规划 物业类型限制高 用地条件 产品建议前提 满足客户需求 规避市场竞争 满足地块条件 建议一：避免与捷和广场产品的直接竞争，从户型结构上，最大化满足客户需求； 建议二：从地块自身条件出发并结合自身特性，完成项目设计工作； 建议三：通过丰富、优质、特色的规划手法，提升项目产品附加值。 提升产品附加值 模式 开发方式 契合度分析 契合度 低开 高走 启动区，以特色物业、找准主力客户，塑造精品形象，后续以高价值物业令地块价值得以迅速、持续向上稳走 由具备市场基础的特色公寓、精品公寓吸引客源，过渡到中小层等主力产品，小高层开发周期较快，有利于资金滚动，有效降低风险，亦有利于塑造精品项目形象，有效提升地块价值， 高开 高走 启动区，以高端物业，激发高端市场，树立高端社区形象,，后续，通过启动区的高形象提升后续地块价值，令地块价值继续走高 有利于塑造高端项目形象，有效提升地块价值，但本项目受产品所限，中高层及高层产品缺乏市场基础，且开发周期较长，存在一定的风险 地块开发模式 建议选取“低开高走”的土地开发模式， 并以此指引项目启动区选取、用地开发时序制定。 地块开发模式 Step 1 Step 2 Step 3 适应市场现时需求，以大量精品紧凑户型及丰富产品 线，抢占市场，吸引市场关注，同时以精致水景园林， 再配以部分大面积产品，树立价值标杆 尽量加大商业体量，以商业、高单价低总价特色公寓 产品实现高资金回收 项目已呈规模，继续推出丰富户型产品线，实现项目利润最大化 开发策略 建筑形式 价值体系 价格敏感因素 特点 契合度 灵动空间 明星产品与现金牛产品的结合，兼顾速度 昭示性强、个性化，有效的创新方式，可考虑LOFT、SOHO、酒店式公寓等商务设计，提升产品价值 客居可住可商，有利于扩大客户群体 精品公寓 现金牛产品，超额利润来源 取决于供给的弹性，高品质公寓与紧凑三房并存时，公寓成为瘦狗，需总价控制面积，注重使用功能 户型面积不宜过大，充分考虑总价因素 ，有利于吸引投资群体，便易出租 紧凑三房 形象贡献一般，与本项目客户契合度高，对应客户群广，容易资金快速回笼 改善三房 标杆产品、超额利润来源 位于地块价值最优处 售价高，易树立价值标杆，形象好；但占地大，容积率小，对应客户群相对较窄 物业契合度说明 物业发展初步建议 方案一 建 筑 面 积 ：285796.27 ㎡ 其中（预计）： 商业约8万㎡（28%） 住宅楼约21万㎡ （72%） 户型 面积区间（㎡） 总面积（㎡） 面积比 精品两房 60～70 41159 20% 紧凑三房 80～90 102898 50% 舒适三房 100～110 20580 10% 阔景三房 及四房 120～140 41159