房地产专业及法律知识.doc

销售人员培训手册第一部分　　房地产专业知识培训〔培训内容〕 名词解释　　房地产知识问答　相关法律法规〔培训要求〕进入房地产业，不仅要对房地产业整体宏观市场和微观市场有所了解，还应对房地产业发展趋势有所认知，同时应能准确把握区域市场动态和竞争楼盘优劣势及卖点等信息；另外，与行业相关的专业知识如房地产经营知识、金融知识、物业管理知识、工程建筑基本知识、房地地法律知识及一些专业术语如容积率、绿化率、建筑密度、建筑面积、使用面积等词汇，售楼员不仅要知其然，还要知所以然。　　名词解释〔培训内容关键词〕容积率、绿化率、建筑密度、建筑面积、使用面积、公共面积、层高、净高、地籍/产籍、房地产、房地产权容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。绿化率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。建筑密度即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。房屋的建筑面积房屋的建筑面积是指建筑物各层外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。房屋基底面积房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。房屋公共面积房屋的公共面积是指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米的单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、 门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等。层高和净高层高通常指的是下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的厚度的差，叫做净高。　　地籍、产籍我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概 念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与记录，包括了土地产权 的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程中产生的各种图 表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。房地产房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。 房地产权指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。　　房地产知识问答〔培训内容关键词〕　房地产权登记、《房地产证》、房地产初始登记、宗地、确权、房屋面积、房地产转让、房地产交换、预售、相关税费、一二三级市场、合同、房地产抵押、房地产变更、入户1、为什么要进行房地产权登记? 答：房地产权登记是房地产产权管理的主要行政手段，是政府为健全法制，加强房地产管 理，依法确认房地产权利的法定手续。房地产权登记有三个方面的作用：产权确认， 即确认房地产的权属状态；保障权利人的合法权益；加强房地产管理，即通过房地 产权登记对房地产交易状况进行管理和监督。 2、房地产权登记有何法律效力? 答：依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认。 产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他人无权干涉或 妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。 3、房地产登记发证工作由哪个部门负责?答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》规定，深圳市房地产主管部门即深圳市规划国 土局是特区房地产登记机关，登记发证工作具体由该局测绘产权处及属下分局房地产权 登记科负责。现在颁发的《房地产证》与过去有关部门颁发的《房屋所有权 证》、《国有土使用权证》有什么区别?为什么要换证? 答：现在颁发的《房地产证》是由原《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》合二为一， 统一制作成单一的《房地产证》，由一个部门统一颁发。为统一《房地产证》的发放，加强房地产权管理，过去的《房屋所有权证》、 《国有土地使用权证》都要更换成新的《房地产证》，但在更换前继续有效。 9新的《房地产证》如何体现土地和房屋的产权? 答：新的《房地产证》分别设置土地、房屋两个栏目，对土地使用权，房屋所有权同时进 行登记，以确认权利人的上述两项权利。 10《房地产证》记载哪些内容?答：《房地产证》记载的内容包括权利人状况，土地及房屋等。具体有：权利人、权利人 性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、等级、座 落、坐标等内容。11房地产登记的程序是怎样的?答：房地产登记按下列程序办理： (一) 提出申请； (二) 受理申请； (三) 审查申请文件； (四)权属调查； (五)依法公告； (六)确认房地产权利； (七)将核准登记事项记载在房地产登记册上； (八)计收规费并颁发房地产权利证书； (九)立卷归档。12房地产登记的种类有哪些? 答：房