城阳正阳国际的项目市调的报告9.13.doc

专供长安房地产开发有限公司城阳中央国际项目PAGE PAGE 1青岛福元九合投资顾问有限公司城阳中央国际项目市调报告一、青岛市概况及房地产市场概述…………………………………………01（一）青岛市概况……………………………………………………………01（二）青岛市房地产概况……………………………………………………03二、城阳市概况及区域版块房地产情况描述………………………………06（一）城阳区概述……………………………………………………………06（二）城阳市房地产市场概述………………………………………………06三、区域房地产市场版块分析………………………………………………07（一）正阳路板块……………………………………………………………08（二）罗圈涧板块……………………………………………………………14（三）惜福镇版块……………………………………………………………18四、城阳区域写字楼市场及代表项目分析…………………………………20（一）海都蓝钻商务…………………………………………………………21（二）银盛泰国际商务港……………………………………………………23（三）盛世商务广场…………………………………………………………26（四）写字楼三项目比较……………………………………………………34五、总结建议…………………………………………………………………34六、附录………………………………………………………………………35一、青岛市概况及房地产市场概述（一）青岛市概况概况青岛位于山东半岛东南，东有崂山之胜，西有平原之广，北揽大泽之函，南接黄海之淼。“红瓦绿树、碧海蓝天”的青岛因为其特殊的地理位置，拥有宜人的气候条件，即冬不寒、夏不暑，为青岛打造“最适宜居住的城市”提供了自然环境基础。东南临海，邻近东北、京津地区及东亚的地理位置，良好的自然和环境条件，为青岛形成工业制造、港口运输和外贸旅游等优势产业，加速以服务业为代表的第三产业发展，推动城市经济的持续增长提供了依托。区位和管辖 青岛地处山东半岛东南部，东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。规模和人口 全市总面积10654平方公里，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛七区）1102平方公里，下辖即墨、胶南、胶州、平度、莱西五个县级市。2006年末全市户籍总人口为749.38万人，增长1.1%。其中，市区271万人，增长2.1%；五市（县级）478.38万人，增长0.6%。全年新出生人口70064人，出生率为9.40‰；全年净增人口84760人，人口自然增长率为2.47‰。城市性质 青岛是中国东部沿海重要的经济中心城市和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地。青岛是国家14个沿海开放城市和8个国际会议城市之一，也是中国重要的外贸口岸之一，同时，青岛也是中国重要的海洋科研基地和军事基地。地质地貌 青岛为海滨丘陵城市，地势东高西低，南北两侧隆起，中间低凹，其中山地约占全市总面积的15.5%、丘陵占25.1%、平原占37.7%、洼地占21.7%。市区全部坐落于以元古代胶南期月季山式片麻状花岗岩及中生代燕山晚期的艾山式花岗闪长岩和崂山式花岗岩之上，建筑地基条件优良。海域和海岛 全市海岸线（含所属海岛岸线）总长为862.64公里，其中大陆岸线730.64公里，占山东省岸线的1/4强。现有海岛69个。其中，小青岛、小麦岛、团岛、黄岛是人工陆连岛，只有63个岛四面环海。气候 青岛地处北温带季风区域，属温带季风气候。市区由于海洋环境的直接调节，受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响，故又具有显著的海洋性气候特点。空气湿润，雨量充沛，温度适中，四季分明。市区年平均气温12.7℃，全年8月份最热，平均气温25.3℃；1月份最冷，平均气温－0.5℃。日最高气温高于30℃的日数，年平均为11.4天；日最低气温低于－5℃的日数，年平均为22天。青岛海雾多、频，年平均浓雾51.3天、轻雾108.2天。产业经济 青岛拥有一批实力雄厚的中国知名企业，如海尔集团、青岛啤酒股份有限公司、海信集团、澳柯玛集团、双星集团、橡胶集团、颐中集团等，被誉为“名牌之都”。拥有25个海洋科研、教育以及管理机构，导致了中国国内一半以上的海洋科技人才集中于此，使青岛成为一座集海洋科研、国际学术交流和人才培养为一体的东方海洋科学城。青岛是少数几个同时拥有国家级经济技术开发区、保税区、高新技术产业开发区和出口加工区的城市之一。目前正在努力构筑大工业体系，包括三大特色经济（港口、海洋和旅游）和四大工业基地（电子家电、造船汽车机车集装箱制造、石油化工和新材料）。青岛市人均收入及人均消费情况上半年，青岛市城市居民人均可支配收入保持较快增长，达到10276元,同比增长15.9%，剔除价格