德思勤东莞台商大厦商务综合体的项目前期的的策划稿135PPT2008年.ppt

标准间：48—55㎡ 总裁套房（复式）：140-170㎡ Thank you! 另外从房地产开发的资金链根源——银行业的变化 也从本质上决定了地产行业的开发模式变化是必然的 变化阶段——专业储蓄银行——混合金融业务——分业经营 欧美发达国家所走过的银行业发展历程 我国银行业务发展阶段：正在由专业经营向混业经营过渡 资金源头的变化必然会导致整个金融传导体系发生相关变化 1、内因——在资金流转环节中，开发商作为资本使用者必然将产生连锁反应 2、外因——混合开发具备：经营灵活、抗风险、有效抵消土地增值税等优点 3、现状——我国目前商业地产比例增速加快也是一个重要分析因素 1、因此开发商转变经营观念与收益模式将形成一种必然趋势 2、混和性收益模式必将加大租赁性持有型物业的比例 酒店功能 公寓功能 商业功能 商务功能 高档酒店：竞争较小、中心区域板块存在市场机会 经济型酒店：存在一定市场机会、但与项目内质不符 偏商务型：商务公寓、区域内缺乏该类产品但总体量要限制 偏居住型：城市中心高端公寓的自然稀缺性与项目自身相关客户群体 集中式：体现区域配套与项目综合性配套商业功能、应持有部分 零散街铺：租赁权利在销售后零散业主手中，不利于前期运营开发 纯写字楼：金融、证券景气度高、有对乙级物业不满的潜在客户群体 商住型：城市标志性、区域属性、项目状况均与该类产品相悖 6、项目具体开发方向研判 项目业态——酒店、商业、写字楼、住宅 项目共盈、项目冲突、项目差异化共存角度考虑 物业类型——住宅、写字楼、商业、酒店 ●? 强烈??? □? 弱或不确定 — 中立????? × ?潜在市场冲突 都市综合体各种物业类型关系分析表 人流、资本流 客户流资源流 未来东莞总部基地、各种产业资源 商务承接平台：写字楼 商务办公人流 商务人流 管理层居住群体 商业 公寓 酒店 区域品牌商业餐饮、高档消耗品、酒店服务配套吸引区域高端消费人群 居住型以国外港澳台高端居住人群、个体智力型办公人群 高端消费人流 板快互补——商务 板快共盈——住宅、酒店 板快差异化共存——商业 本项目各种物业类型的内在关系图示 写字楼为整体物业的启动区、酒店则成为提升整体品质的突破点、其他部分为配套增值部 高端消费人流 本项目商务人流 国内外会展商务客户 企业前哨站点商务人流 提升整体物业档次 开发体量判断分析 目前城市中小企业登记数量增加值 城市主流行业景气指数＿房地产＼证券＼金融＼IＴ＼物流等 带动性行业发展指数 员工平均需求办公面积 区域会展览产业投资乘数（一般以5计） 行业发展趋势 商务体量确定分析 30%——35% 写字楼 常规判断依据 地块限制性条件 地块商务价值级差研判 地块交通到达性研判 写字楼市场发展租售结构 酒店体量确定分析 常规判断依据 地块限制条件 城市旅游景气指数 会议、会展举办的频率、次数 现有酒店的床位数、全年游客数、住宿人数比例、平均住宿天数、全年可游览天数、床位利用率 酒店客源分析 20%——30% 酒店 酒店市场在城市经济运行良好大背景下，展现巨大的市场潜力 项目复合性功能与原来酒店项目的差异性互补形成体量主要支撑 标志性建筑酒店体量一般采用常规标准 结合开发商经营背景与经营资源分析，将酒店比例定为以下区间： 公寓体量确定分析 常规判断依据 地块限制性条件 公寓市场发展趋势 整体综合体形象、定位 公寓部分投资收益分析 20%——30% 公寓 公寓市场蓬勃发展，租金回报可观 由项目的复合性功能与开阔视野、无敌景观等唯一性价值决定的高端公寓为项目的主体物业形态 再结合其他功能类型占用的比例，将酒店公寓比例定为以下区间： 商业体量确定分析 常规判断依据 地块限制性条件 项目所处商圈潜在顾客数量、流动性人口数量 目前各种商业业态的经营状况 10%——15% 商业 商业市场整体发展饱和的现状 项目自身配套需求的商业面积与区域性配套的面积需求 一般性项目商业配套面积在5%左右由于酒店商业性配套消化量相对大，再结合区域性配套的需求面积，因此将商业比例定为以下区间： 根据体量分析结合企业资金运营状况初步确定物业比例区间 30%——35% 写字楼 20%——30% 酒店 20%——30% 公寓 10%——15% 商业 比例区间 各部分名称 1、体量研究判断只能得出各种物业类型的大概区间 2、一般性精确比例采用区间中值为方便经济测算 四、项目定位 1、整体项目定位 东莞城市梦想·大型建筑综合体 商务 主导型 商务承接平台：写字楼 商业 公寓 酒店 商务办公人流 商务人流 管理层居住群体 高端客户消费人流 高端客户消费人流 总体形象定位 Super Mix · Kingdom SUPER——超繁华、超高层、超级景观 MIX——混合的、多功能的