湖北神农架木鱼镇民俗风情商业街区策划方案_页.doc

武汉三特物业开发管理有限公司神农架木鱼镇民俗风情商业街区策划方案前 言本项目是广州市策论投资咨询有限公司受武汉三特物业开发管理有限公司的委托进行策划的。武汉三特集团总裁刘丹军先生在百忙中给我们以全面指导，武汉三特物业开发管理有限公司总经理唐伶女士和副总经理诸全先生给我们提供了许多具体而实际的帮助，在此我们深表感谢。“南方投资策划在线”策划组成员：严忠明博士 高级商务策划师韩世同张宝春 商务策划师严奉焕 商务策划师刘乃函 商务策划师朱安亭 商务策划师蔡 华 商务策划师张云光 商务策划师陈正山 商务策划师林华涛 商务策划师关键结论一、项目名称：神农架民俗风情商业街区二、地块核心竞争力：此地块开发游/购/吃/住/玩一条龙的综合项目,与旅游产业链紧密相连,从整体功能上代替209国道两旁的商铺,使木鱼的商业物业上新台阶,是最大限度表现地块竞争力的方式.三、投资方案：先开发主题旅游景观，带旺人气，为商业物业配备马力强劲的消费驱动引擎，使临河商铺地带成为木鱼新的消费热点地区，带动整个地块的发展。最终将建成包括一个中心、一条景观带及四个组团的旅游街区。四、首期投资方向：商业风情街+民俗广场+河道栈道区+停车场+部分别墅，首期共建约一万多平方米的商业物业。五、营销主题： 感受神农架的神秘魅力 瓜分神农架的商业财富目 录前 言第一章 地块基本概况及策划要求………………………………1地块基本概况政府、发展商策划要求策划边界条件细则第二章 策划思路及方法…………………………………………3一、理论研究二、概念采购三、市场调研四、两性一化原则五、多方案假想商业步行街一般性商铺宾馆建筑群主题旅游点中高档住宅第三章 基本调查与市场分析 ……………………………………7神农架经济发展的基本情况综述神农架旅游发展的基本情况神农架旅游资源特色神农架GDP的发展变化情况人口与收入神农架旅游发展的基本情况影响神农架旅游发展的敏感因素神农架旅游市场的目标人群分析附件：宜昌旅游市场调查报告神农架其他产业链的情况木鱼镇与松柏镇的竞争态势研究（SWOT）木鱼镇房地产市场消费情况及分析结论附件：木鱼镇夜晚文艺演出调查结论目标消费人群分析第四章 概念采购基本评述………………………………………49 旅游地中心镇的发展模式研究个案分析：山东泰安商业物业发展模式个案分析：江苏周庄商业物业发展模式商业物态分布及发育模式可供借鉴之经验和教训结论概念采购结论第五章 理论研究基本评述………………………………………69 神农架旅游市场模式神农架游客消费模式神农架旅游市场容量神农架游客及消费市场预测木鱼游客及消费市场预测神农架市场不确定因素神农架旅游产业链评述地块核心竞争力评述旅游市场模式对物业开发的影响关于木鱼商业竞争市场的基本策略木鱼市场规模预测：我们的饼有多大？ 未来木鱼商铺需求预测商铺投资市场安全线设定木鱼商铺价格预测理论研究结论第六章 假想方案评述…………………………………………75 一、商业步行街二、一般性商铺三、宾馆建筑群四、主题旅游点五、中高档住宅第七章、推荐之综合方案……………………………………76 投资模式首期开发物业（附图一）投资概算销售单位计算设立投资风险控制购买商用物业所有权的目标客户群别墅投资概算产权式酒店木鱼商铺价格预测结论第八章 综合方案的操作要点……………………………………81 “附图一”的概念规划设计要点本项目的经营营销要点项目营销推广活动主题回购保证项目可行性研究及概念设计结论附件一 湖北省国土资源厅关于神农架地价的文件附件二 神农架木鱼镇旅游农庄一览表附件三 建筑设计参考图片集附图一 神农架民俗风情街首期开发概念规划图附图二 神农架民俗风情街概念规划全图及基本概算 地块基本概况及策划要求地块基本概况武汉三特物业开发管理有限公司在木鱼镇的地块位于神农架木鱼镇香溪河两岸，北至香源桥，南至林木加工场，东至山脚，西至209国道及木鱼镇主街背面。该地块地势较为平坦，中间被香溪河一分为二；北段位于香溪河东岸，依山临河，流经地块中段的香溪河占地约2亩；南段位于香溪河西岸和木鱼镇主街之间，该地块比较开阔，最宽之处达90多米，面积约为 72 亩。地价情况该地块实际面积72亩，总地价款为400万人民币，每平方米的土地成本约为71.74元/ M2，根据湖北省政府部门对神农架林区基准地价标准，该地块属于木鱼镇II级商业用地，基准定价的标准为276元/ M2（详见附件）。政府、发展商策划要求策划就是解联立方程，即整合政府要求、发展商要求、商铺投资者要求、商铺经营者要求、当地老百姓要求以及旅游者的要求，从整体上达到最优。为此，我们从一开始便认真分析了这些复杂的因素，确