淳大香槟年华的项目营销的策略.docVIP

淳大香槟年华项目营销策略 3房地产市场宏观背景研究 3.1中国房地产市场宏观背景 3.1.1中国房地产市场发展历程回顾‘7 中国的房地产市场是从80年代开始真正起步的。在邓小平同志关于建筑业和住 宅问题的谈话发表后，全国开始了对城镇住房制度改革的探索，1988年4月，当时的 七届人大一次会议修改了宪法有关条款，从法律上为房地产市场的发展提供了保 障，沉寂多年的市场才开始慢慢复苏。到1992年初，在邓小平同志南巡讲话的推动 下，中国房地产市场得以全面发展。 从1993年到1995年，房地产市场遭受了第一次洗礼。1993年，压抑己久的房地 产市场得到了报复性的成长，开始了急剧的膨胀。很快，在1994年政府对房地产业 的宏观调控下，市场又迅速进入理性回落。而1995年则是调控继续深化的一年，并 取得了明显成效，房地产市场进入平稳发展阶段。 从1996年开始，房地产业一步步进入初步成型的阶段，并逐渐成为国民经济的 支柱产业，带动了几十个相关基础产业的发展。同时，在深化住房制度改革、取消 福利分房制度的大背景下，各级政府为了启动、发展住宅市场采取了理顺价格、清 理税费、金融扶持等一系列政策措施，房地产公司也借市场东风，完善自身结构， 拓展经营思路，提高建筑品质，创建优质名牌，从而进一步促进了房地产业的可持 续发展。 进入二十一世纪后，在高速发展的中国宏观经济背景下，房地产业更是高歌猛 进，飞速发展。房价的一路高涨，让很多开发商赚了个盆满钵满，也让地方政府建 立了土地财政的形象，更让各路专家对房价涨和跌的争论赚足了眼球，整个房地产 业已然成为了全民关注的焦点。 3.1.2中国房地产市场发展现状 一、发展加速，局部地区泡沫隐现 经过20多年的快速发展，中国的房地产业已经得到了高速成长，特别是最近这 几年，随着房地产价格的不断攀升，房价和房地产市场秩序几乎成为了全民的话 题。一个有趣的现象是，一方面是政府不断要求和承诺控制房价的快速增长;另一 方面是各路专家纷纷对房价拐点和房地产泡沫各执一词，热热闹闹;无法改变的事 实却是房价依然一步一步地往上走，时快时慢，但向上的趋势丝毫没有改变的迹 象。 我们可以发现，即便在2008年，在住房市场是否出现拐点的争论最激烈的时 候，住宅价格总水平仍继续小幅上涨。2008年一季度，新建普通商品房住房价格同 比分别上涨13.5%、12.8%和12.1%，环比指数分别为0.3%，0.1%和0.2%。二手房的 价格各月同比分别上涨11.9%，11.5%和11.9%，涨幅逐渐接近于新建普通商品住 房。 此外，通过对国家统计局调查的我国70个大中城市房价的具体分析，我们还发 现，大城市和中等城市的房价走势不尽一致。2008年3月份，35个直辖市和省会所在 地的大城市中，房价环比指数上涨水平超过1的城市有5个，与上年12月份持平;环 比指数下降的城市有8个，比上年12月份减少一个;环比涨幅最高的乌鲁木齐为 1.9%，反映出涨势的幅度在缩小。而在3月份35个中等城市中，房价环比指数上涨超 过1的城市有7个，比上年12月份增加2个;环比指数下降的城市有5个，比上年12月 份减少4个;环比涨幅最高的北海为3.9%，比上年12月涨幅最高的九江(环比上涨 1.7%)提高了2.2个百分点。与大城市房价变动趋势不尽相同的，是中等城市房价上 涨的范围和幅度在扩大，这也说明了房价从大城市向中、小城市递进增长的趋势。 而到了2009年，房价在经过3、4月份的“小阳春”之后，再度进入疯涨期。据 国家发改委、国家统计局发布的数据，截止2009年12月，全国70个大、中城市的住 宅平均售价达到4，600元/平方米，比2008年均价上涨了近1，000元/平方米，创下26个 月涨幅新高。其中，深圳、杭州、南京、北京、上海等一线城市的房价涨幅超过全 国平均水平。’“房价这种快速的增长，即便是那些最乐观的专家也开始担心泡沫隐 现，尤其是在增长势头最猛的几个城市。 二、需求依然强劲，市场潜力巨大 面对如此强劲的房价涨势，需求仍然强劲，在很多地方甚至出现了“房源 荒”。我们分析，导致这种情况的原因主要有以下三点‘9: 第一，恐慌性心理确实透支了部分商品住房消费的需求。 2009年下半年，在房价持续快速上涨的刺激下，加上货币放量供应，新增信贷 大规模投放，导致市场上通胀预期增强，恐慌性心态激发了更多的入市行为，房价 不断走高又加剧了人们的恐慌性购房。到年末，对优惠政策调整的担心又强化了人 们争搭末班车的心理，大大推动了商品房交易规模，才使得不少城市出现了“抢 房”的极不正常现象。 第二，自住型住房的刚性需求刺激房价增长。 2008年下半年开始，从中央到地方，各级政府集中出台了一系列力度较大的鼓 励居民住房消费、活跃房地产市场的政策，据测算，这些政策综合作用的效