精品文档海南鲁能三亚湾新城的项目高尔夫专题的研究39PPT.pptVIP

海南鲁能三亚湾新城项目高尔夫专题研究 谨呈：海南鲁能广大置业有限公司 工作内容 一个标准的18洞高尔夫球场 占地：近2000亩； 就业人数：300~400人，包括球会运作、球场保养人员、球童等； 投资成本：平均为1.5亿元； 维护费用：1000万元左右，是球场最高的单项开支，取决于众多因素，包括追求的目标（最重要） 、球场地点、球场类型、当地季节、草种、人工水平、球场规模； 投资回收期：平均在12年或以上； 会员人数：最多只能有1200名终身会员（根据国际惯例）； 日容纳人数：俱乐部一天最高可容纳打球人口数量与球场长度、日照时间长短有关。在没有灯光设施的情况下，最高为310人 高尔夫球会的管理方式有两种：一种是私人俱乐部（或称会员制），另外一种是公众球场 自高尔夫1984年被引进以来，“半封闭球会会员制”是国内高尔夫球会的主导模式 日常运营收入是高尔夫的长期盈利点; 会籍和地产收入是高尔夫盈利的突出贡献点; 附属设施大都为了吸引顾客，一般不能获得较高的盈利； 一般只有公众球场采取“非会员制”的经营模式，面向社会全开放；国内由于经济发达程度的限制，目前已经开业的公众球场只有两家，比例不到1% 目前国内已经开业的两家公众球场：　 龙岗公众高尔夫球俱乐部，由政府投资、企业经营，开业3年多； 光明高尔夫球会，政府采用BOT模式，进行招标，全部由企业投资和经营 经营方式：不发行会员卡，只接待散客，果岭费按照政府的约定均低于250元，比会员制球场便宜 一个球场经营模式的定位和经营的成功与否，基本取决于以下四个方面： 球场所在的区位：构成要素包括球场所在地区的经济发达程度、交通条件、人文、地理条件、气候条件、人口密度、当地消费观念、消费意识等； 球场的品位、档次：包括设计水平、建造水平、球场的独特性、风格、挑战性、趣味性、周边环境?、唯一性等； 球场所采用的经营模式：一个球场的经营模式一经采用，便不宜变换，特别是会员制球会的设立，必须定位准确，必须十分重视会规、会章的制定，重视对会员权利义务的承诺和界定，重视这些规章制度对经营管理的长期影响； 球场的管理水平：是能否吸引客人到场的重要因素，衡量四个方面，１.球场品质(指球场场地质量)；２.运作水平；３.服务水平；４.管理成本。这基本决定了一个球场的经济效益。 土地权属关系直接影响球友购买会员证的决策，土地使用期长短影响会员证的投资价值 土地权属关系： 许多人在购买会员证时首先表示，球场必须有正规的土地使用手续才会考虑是否购买，否则连参考价值也不具备。 土地使用期： 即使有政府明确批文的球会，其土地使用年限到期后，如果经营者继续经营，持有会员证的球友是否要续上一笔会费是未知的，同时也是有争议的。因此现在的二手会籍市场，特别是广东地区，无论什么名头的二手会籍都是“跳水”价转让。导致二手会员证“跳水”价的因素，除了球会过度开发会员证之外，会员证跟随球会土地使用权的有效年限也是降低会员证投资的一块硬伤。 区域高尔夫球场的供需状况，以及球会会籍的稀缺性都会影响会员证的投资价值 会籍的稀缺性 个人终身会籍形式以外会籍的出售（年卡、商务卡等）首先会影响终身会员下场的频率； 一年或者几年的短期会籍，实质上是一种变相的降价行为，会影响终身会籍的升值 球场后续投资巨大，对于会籍的价值必须了如指掌。它会随着时间和经营的深化不断得到增值 球会根据自身的经营模式调整价格策略吸引球手时，应避免价格降低所带来的负面影响 球场经营压力导致价格混乱： 高尔夫消费者大多是出于工作和商务需求的成熟人士，购买高尔夫会籍的人将近30%都是通过朋友圈子介绍，因此圈层营销是关键 北京InfoYou专业高尔夫市场调研公司一项调查表明，参与高尔夫运动的人群当中，35岁至65岁的人占总人数的3/4以上 买高尔夫会籍的人将近30%都是通过朋友圈子介绍  不同类型高尔夫球场特征归纳 观澜湖高尔夫球会1992年成立至今，已发展成为国际一流水准、亚洲最大的高尔夫社区 观澜湖高尔夫在球场建成八年之后才规模化开发房地产，细分市场并逐步实现客户多元化：投资客——企业机构——度假/自住人士 球会通过承办高水平的国际赛事，提升社会知名度，强势建立品牌 物业与球场联动，促进销售，并对高端客户进行针对性营销 球场与物业联动： “长堤”即将在11月底开盘，目前已积累500余名意向买家，诚意客户交纳3.8万办理临时金卡，可享受一个月的球会金卡权益；若开盘未能认购者可或3.8万全额返还； 启示： 中信绿色高尔夫球场及物业 位置：位于深圳龙岗区龙岗镇南部，中信植物园 栖湖物业排布突出湖景而非高尔夫资源 位置：40万平米龙湖西侧 资源：山、湖、林、高尔夫 客户大多为本地一居人士，看重环境多于高尔夫运动本身，