红牌楼的项目定位的报告.docVIP

“通威·红牌楼”项目 市场综合定位报告 －世家机构－ 2007年4月 目 录 一．市场与需求研究主要结论 4 1.1 城市宏观发展环境主要结论 4 1.2区域研究主要结论 5 1.3项目所在区域房地产主要结论 5 1.4区域住宅消费者需求调研主要结论 5 1.5农贸市场研究主要结论 8 二．项目开发条件分析 9 三．项目SWOT分析 12 3.1项目优势（Strength）分析 12 3.2项目劣势（Weakness）分析 13 3.3项目机会（Opportunity）分析 15 4.4项目威胁(Threat)分析 16 四．项目定位理念与定位思路 17 4.1项目定位理念 17 4.1.1项目的定位策划目标 17 4.1.2本项目定位原则 17 五．项目总体定位 19 5.1项目整体定位 19 5.2目标客群定位 19 5.3项目产品定位 21 5.3.1建筑层高：3米 21 5.3.2建筑风格 21 5.3.3建筑分布 22 5.3.4配套建议 22 5.3.5产品设计创新点 23 5.4.户型配比定位 24 5.4.1户型配比 24 5.4.1住宅产品功能定位 25 5.5住宅价格定位 26 六．农贸市场产品定位 28 6.1农贸市场规模定位 28 6.2农贸市场的布局 28 6.3农贸市场的业种构成比例 28 6.4农贸市场的规划设计要点 29 一．市场与需求研究主要结论 1.1 城市宏观发展环境主要结论 成都的GDP一直保持强劲的增长势头，经济发展水平稳步上升，人均GDP水平领先于西部地区。 成都的二、三产业处于并驾齐驱的态势，发展状况良好。尤其是第三产业发展迅猛，对经济的发展起到强烈的带动作用。 成都利用外资的势头良好，这不单单是成都政府努力的结果，更是成都投资环境不断改善的表现。 成都就业率稳步增长，第一产业的劳动力向二、三产业转移的趋势明显。 成都的综合实力稳步提升，在西部城市中，综合实力最强。近几年成都综合实力提升迅猛，处于高速发展时期。 成都拥有悠久的历史和丰富的资源，安逸、舒适、休闲已成为其代名词。随着城市的不断发展，经济的不断加强，综合实力的不断提升，现已越来越贴近“来了就不想离开的城市”的标准。 成都定位为：四川省政治、经济、文化中心?西南地区重要的科教中心、商贸中心、金融中心?西南地区重要的交通运输枢纽、邮政通信枢纽西部地区高新技术与新兴工业产业基地西部地区具有优良人居环境的居住地国家重要的旅游中心城国家历史文化名城土地有偿使用费提高倍存款利率《成都市房地产行业信用信息管理办法》《成都市城市化发展第十一个五年规划》《物权法》 二．项目开发条件分析 项目位置 项目位于成都市红牌楼董家湾8号，处于二三环路之间，两面临街，从属于红牌楼区域。本案现在的直接困扰在于道路交通状况不佳，没有足够的展示面。因此项目未来进入开发及发售环节后，拥有足够完善、景观较好的道示系统是至关重要的。项目地区位示意图如下所示： 形状与规模 项目规划住宅建设净用地面积约为11251.21平方米，代征地面约5117.23平方米（非建筑用地），其中代征道路面积为3141.25平方米，代征绿地面积为1975.98平方米。农贸市场用地4577.98平方米。项目地块性质及规模如图所示： 从图可见，本项目地块方正，地块一为二类建筑用地，其中住宅面积为11251.21平方米；地块二为农贸市场用地，占地面积为4577.98平方米。 目前项目地块部分为空置地，一部分为临时停车场。项目地现状实景图如下所示： 项目地现状实景图 交通条件 项目两面临街，但街道较破旧而狭窄，街道两旁为有汽车美容修理点、汽车专卖场，使街道显得比较凌乱。项目相邻街道实景图如下所示： 虽然目前项目的交通状况不佳，但红牌楼区域未来的道路规划对项目价值的提升重要。在项目营销过程中，应避开佳灵路的嘈杂，充分利用丽都路的交通流线，并且打造好项目周边的交通路线。 景观资源 目前项目周边基本无自然景观，且周边片区有许多工厂和拆迁房，新开发的商品房也不太多。但根据成都市规划局规划，在项目临董家湾南街的对面是规划的共用服务设施用地及绿地，对项目的价值的提升有重大意义。 周边建筑 周边既有现代化高层建筑，也有很多多层老旧建筑，对项目品质有一定影响。同时本案周边有较多可供拆迁整治用地，发展前景好。目前紧临项目地的核桃拆迁安置工程正在建设工程中，该项目规划修建7栋11层的小高层电梯公寓，1栋2层高的幼儿园，该项目于2007年2月开工，计划在2008年初竣工。核桃拆迁安置工程修建增加了区域的成熟度，完善了周边的生活配套设施。但本项目建筑风格的设施一定要与核桃村拆迁项目区分开来，显示本项目建筑的高品质高形象的地位。 共用服务设施用地及绿地规划用地